Seit dem 1. Januar 2024 gilt das Omgevingswet und damit das Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Neu gegenüber dem alten Bouwbesluit ist eine ausdrückliche, breit formulierte spezifische Sorgfaltspflicht für die brandsichere Nutzung. Für Gebäudeeigentümer und Verwalter ist dies die wichtigste Änderung.

Was genau besagt die Sorgfaltspflicht?

Artikel 3.5 des Bbl bestimmt, dass derjenige, der ein Bauwerk nutzt oder verwaltet, verpflichtet ist alle Maßnahmen zu treffen, die vernünftigerweise verlangt werden können um Brandgefahr und deren Folgen zu verhindern. Das gilt auch wenn Sie alle konkreten technischen Vorschriften erfüllen, und auch wenn Ihr Gebäude schon seit Jahren besteht. Die Norm ist eine “ausreichendes Brandschutzniveau”, und die Beweislast liegt bei Ihnen.

Wer ist verantwortlich?

Die Sorgfaltspflicht liegt bei der Nutzer und der Eigentümer/Verwalter. Bei Multi-Tenant-Immobilien können Sie vertragliche Vereinbarungen mit Mietern treffen, doch die gesetzliche Verantwortung für die gemeinschaftlichen Brandschutzeinrichtungen bleibt beim Eigentümer oder Verwalter. Im Ernstfall hilft es nicht, mit dem Finger aufeinander zu zeigen.

Was müssen Sie konkret nachweisen können?

  • Dass die Feuerschutzeinrichtungen vorhanden sich dort befinden, wo sie hingehören (Kompartimentierung, Türen, Abdichtungen, Klappen, Konstruktionsschutz).
  • Dass sie korrekt ausgeführt sind, mit geprüften Systemen.
  • Dass sie regelmäßig kontrolliert und gewartet werden, mit dokumentierten Ergebnissen.
  • Dass nach Umbauten die Trennkonstruktionen sind wiederhergestellt und erneut zertifiziert.

Das Logbuch als Nachweismittel

Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Form, aber in der Praxis ist ein aktuelles Logbuch das Mittel, mit dem Sie die Sorgfaltspflicht belegen. Pro Vorrichtung erfassen Sie: was es ist, wo es sich befindet (auf der Zeichnung), wann es kontrolliert wurde, mit welchem Ergebnis und mit welchem Zertifikat. Ein digitales Logbuch mit interaktiven Grundrissen macht dies bei einer Kontrolle durch die Sicherheitsregion oder Ihren Versicherer auf einen Blick übersichtlich. Lesen Sie mehr über unser digitale Logbuch.

Aufsicht und Vollzug

Die zuständige Behörde (die Gemeinde, im Namen der Sicherheitsregion) führt die Aufsicht und kann bei einem festgestellten Mangel Vollzugsmaßnahmen ergreifen: eine Verwarnung, ein Zwangsgeld, im äußersten Fall eine Schließung. Versicherer setzen bei größeren Risiken eine aktuelle Dokumentation als Voraussetzung, und können den Versicherungsschutz im Schadensfall einschränken, wenn die Wartung nicht nachweisbar ist.

Sind Sie unsicher, ob Ihre Dokumentation die Sorgfaltspflicht abdeckt? Ein Quickscan liefert schnell ein erstes Bild; eine Bestandsaufnahme liefert den fundierten Bericht.

Häufig gestellte Fragen

Ja. Die Sorgfaltspflicht aus Artikel 3.5 Bbl gilt unabhängig vom Baujahr und unabhängig davon, ob Sie die konkreten technischen Vorschriften erfüllen.

Ein Logbuch in einer bestimmten Form ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber Sie müssen nachweisen können, dass die Einrichtungen vorhanden, korrekt und gewartet sind. Ein (digitales) Logbuch ist dafür das praktische Mittel.

Die zuständige Behörde (Gemeinde / Sicherheitsregion) führt die Aufsicht. Auch Versicherer verlangen bei Kontrolle oder Schaden eine aktuelle Dokumentation.

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