Seit dem 1. Januar 2024 gilt das Omgevingswet und damit das Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Das Bbl enthält verschiedene spezifische Sorgfaltspflichten. Für die brandsichere Nutzung fasst Artikel 6.4 mehrere Sorgfaltspflichten aus dem früheren Bouwbesluit 2012 zusammen und konkretisiert sie. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Sorgfaltspflicht was betrifft und wie Sie festhalten können, dass die Brandschutzvorkehrungen in Ordnung sind.
Drei Sorgfaltspflichten, drei Themen
Das Bbl kennt verschiedene Sorgfaltspflichten. Artikel 3.5 betrifft den Zustand bestehender Bauwerke, Artikel 6.4 die brandsichere Nutzung und Artikel 2.6 relevante Bauwerksinstallationen. Welche Pflichten für einen Eigentümer, Nutzer oder andere Beteiligte gelten, hängt von der Situation ab.
| Artikel | Thema | Was er beinhaltet |
|---|---|---|
| Artikel 3.5 | Zustand bestehender Bauwerke | Der bauliche Zustand eines bestehenden Bauwerks darf keine Gefahr für Sicherheit oder Gesundheit darstellen. |
| Artikel 6.4 | Brandsichere Nutzung | Wer ein Bauwerk nutzt oder nutzen lässt und weiß oder vernünftigerweise vermuten kann, dass die Nutzung zu Brandgefahr oder einer gefährlichen Situation im Brandfall führt, trifft die Maßnahmen, die vernünftigerweise verlangt werden können. |
| Artikel 2.6 | Bauwerksinstallationen | Installationen, die angebracht wurden, um die Leistungsanforderungen des Bbl zu erfüllen, müssen ordnungsgemäß funktionieren, gewartet und kontrolliert werden. |
Artikel 2.6 betrifft Installationen, etwa eine Brandmeldeanlage oder Brandschutzklappen, die zu einer Installation gehören. Er ist keine allgemeine Regel für jedes Bauprodukt. Laut dem Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) sind die Anweisungen von Herstellern, Lieferanten und Installateuren dabei ein wichtiger Ausgangspunkt.
Was fällt unter die brandsichere Nutzung?
Die Sorgfaltspflicht aus Artikel 6.4 gilt neben den konkreten Nutzungsregeln des Bbl. Auch in einem Gebäude, das die technischen Vorschriften erfüllt, kann die Nutzung eine gefährliche Situation schaffen. IPLO nennt unter anderem:
- das Fortbestehenlassen einer brandunsicheren Situation, auch wenn jemand anderes sie verursacht hat;
- unzureichende Kontrolle nach dem Herstellen oder Ändern von Durchführungen durch Trennungen, die feuer- oder rauchhemmend sein müssen.
Letzteres bedeutet: Kontrollieren Sie nach Arbeiten. Es ist keine allgemeine Pflicht, jedes Jahr zu inspizieren. Lesen Sie die Erläuterung von IPLO zur spezifischen Sorgfaltspflicht für die brandsichere Nutzung.
Wer ist verantwortlich?
Das hängt von der Sorgfaltspflicht und der Situation ab. Eigentümer, Nutzer und Vermieter können jeweils Pflichten haben: Der Zustand des Gebäudes ist eine andere Frage als die tägliche Nutzung. In Multi-Tenant-Immobilien ist es daher sinnvoll, in Miet- und Verwaltungsverträgen festzulegen, wer welche Vorkehrungen verwaltet, wer Arbeiten beauftragt und wer danach kontrolliert. Gegenseitige Schuldzuweisungen helfen nach einem Vorfall nicht.
Wie halten Sie fest, dass die Vorkehrungen in Ordnung sind?
Eine allgemeine Regel, dass der Eigentümer immer beweisen muss, dass alles in Ordnung ist, steht nicht im Bbl. Eine gute Dokumentation hilft aber zu zeigen, dass die Vorkehrungen vorhanden, korrekt und gewartet sind. Halten Sie zum Beispiel fest:
- wo sich die Brandschutzvorkehrungen befinden (Brandabschnitte, Türen, Abschottungen, Klappen, Konstruktionsschutz), möglichst auf einer Zeichnung;
- welches System eingesetzt wurde, mit der zugehörigen Dokumentation;
- wann Kontrollen und Wartung durchgeführt wurden und mit welchem Ergebnis;
- dass Trennungen nach Arbeiten kontrolliert und bei Bedarf innerhalb der Anwendungsbedingungen des Systems instand gesetzt wurden.
Eine gesetzlich vorgeschriebene Form gibt es nicht. Ein Logbuch ist ein praktischer Weg, das festzuhalten. Ein digitales Logbuch mit Grundrissen macht es bei einer Kontrolle oder einer Frage Ihres Versicherers schnell übersichtlich. Mehr über unser digitale Logbuch.
Aufsicht und Vollzug
Meist ist die Gemeinde die zuständige Behörde. Die Sicherheitsregion oder Feuerwehr berät und kann je nach örtlichen Absprachen und Befugnissen an der Aufsicht beteiligt sein. Bei einem Verstoß kann die zuständige Behörde Durchsetzungsmaßnahmen ergreifen, zum Beispiel mit einer Zwangsgeldandrohung oder einer Verwaltungszwangsanordnung.
Versicherer können zudem eigene Bedingungen stellen, etwa zu Wartung und Dokumentation. Was das im Schadensfall bedeutet, hängt von der Police ab.
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Häufig gestellte Fragen
Ja. Artikel 3.5 Bbl betrifft gerade den Zustand bestehender Bauwerke, und die Sorgfaltspflicht für die brandsichere Nutzung aus Artikel 6.4 gilt unabhängig vom Baujahr. Welche konkreten technischen Anforderungen für das Gebäude gelten, ist eine eigene Frage: Für Bestandsgebäude gelten andere Niveaus als für Neubauten.
Nein, eine gesetzlich vorgeschriebene Form gibt es nicht. Ein Logbuch ist aber ein praktischer Weg, festzuhalten, wo sich die Vorkehrungen befinden, welches System eingesetzt wurde und wann sie kontrolliert und gewartet wurden.
Meist die Gemeinde als zuständige Behörde. Die Sicherheitsregion oder Feuerwehr berät und kann je nach örtlichen Absprachen an der Aufsicht beteiligt sein. Versicherer können zudem eigene Bedingungen stellen.
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