السلامة من الحريق في اتحاد الملاك: من يدفع تكاليف الإصلاح؟

De VvE regelt doorgaans het onderhoud en herstel van gemeenschappelijke bouwdelen. Voor privégedeelten ligt die taak meestal bij de eigenaar. De splitsingsakte en het splitsingsreglement bepalen de precieze verdeling. Is een brandveiligheidsgebrek door werkzaamheden van een eigenaar ontstaan? Dan kan kostenverhaal mogelijk zijn, maar daarvoor is meer nodig dan de constatering dat de doorvoer bij zijn woning hoort.

Een opening rond een leiding lijkt een klein probleem. Toch kan die opening de brand- of rookwerende werking van een wand of vloer aantasten. Voor een VvE zijn daarom drie vragen van belang: wat moet er gebeuren, wie organiseert het en wie betaalt?

Begin bij de splitsingsakte

De plek waar een gebrek zit, bepaalt niet automatisch wie verantwoordelijk is. Een gemeenschappelijke wand, vloer of leiding kan zich binnen een appartement bevinden.

Pak daarom de volgende stukken erbij:

• De splitsingsakte en splitsingstekening: voor de afbakening van de privé- en gemeenschappelijke gedeelten.
• Het toepasselijke splitsingsreglement: voor afspraken over onderhoud, herstel, kosten en bevoegdheden.
• Eventuele wijzigingen van de akte: die kunnen afwijken van het oorspronkelijke modelreglement.

Gebruik het modelreglement waarnaar uw akte verwijst. Een nieuwer modelreglement geldt niet vanzelf voor uw VvE. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie legt op Notaris.nl uit hoe de akte en het modelreglement samenhangen.

Welke bouwdelen vallen meestal onder de VvE?

Onderstaande tabel helpt bij de eerste beoordeling. De afspraken voor uw gebouw blijven bepalend.

De VvE beheert de gemeenschappelijke delen namens de gezamenlijke eigenaren. Als de VvE betaalt, dragen die eigenaren dus gezamenlijk de kosten volgens de toepasselijke verdeelsleutel. Dat is niet noodzakelijk een gelijk bedrag per appartement.

Veiligheid beoordelen en kosten verdelen zijn verschillende taken

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan gebouwen en aan het gebruik ervan. Welke bouwkundige eisen gelden, hangt onder meer af van de situatie: bestaande bouw, nieuwbouw of verbouw.

Daarnaast geldt de specifieke zorgplicht voor brandveilig gebruik uit artikel 6.4 Bbl. Die richt zich op degene die het gebouw gebruikt of laat gebruiken. Ook bewoners en verhuurders hebben dus verantwoordelijkheden. De zorg voor brandveiligheid ligt niet uitsluitend bij de VvE.

Laat bij een geconstateerd gebrek eerst de ernst en noodzakelijke maatregelen beoordelen. Een discussie over betaling mag er niet toe leiden dat een gevaarlijke situatie blijft voortbestaan.

Dat betekent niet dat ieder gebrek dezelfde hersteltermijn heeft. Laat vastleggen wat direct moet gebeuren, welke tijdelijke maatregelen eventueel nodig zijn en wanneer definitief herstel volgt. Een planning over meerdere boekjaren is alleen verantwoord als de veiligheid en de geldende eisen dat toelaten. Alleen opname in het MJOP maakt uitstel niet verantwoord.

Wanneer kan de VvE kosten verhalen op een eigenaar?

Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als een eigenaar bij een verbouwing een gemeenschappelijke brandscheiding heeft beschadigd. Maar een gebrek bij een woning is op zichzelf geen bewijs dat de huidige eigenaar de herstelkosten moet betalen.

Beoordeel afzonderlijk:

• De betalingsgrond: volgt de verplichting uit het reglement, afspraken over de verbouwing of aansprakelijkheid voor schade?
• De oorzaak: welke werkzaamheden hebben het gebrek veroorzaakt, en wie was daarvoor verantwoordelijk?
• De herstelkosten: welke werkzaamheden zijn noodzakelijk en hoe is het bedrag onderbouwd?

Het Modelreglement 2017 bevat bijvoorbeeld bepalingen over toerekenbare schade en verhaal op een aansprakelijke partij. Of die bepalingen voor uw VvE gelden, hangt af van uw eigen akte.

Voorbeeld: een leiding door een gemeenschappelijke wand

Stel dat bij een inspectie een onvoldoende afgedichte leidingdoorvoer wordt gevonden. De leiding hoort bij de airco van één appartement.

Dat is een aanknopingspunt voor onderzoek. Het vertelt nog niet wie de opening heeft gemaakt, welke afspraken golden of wanneer de situatie is ontstaan. Vraag daarom ook naar de opdracht, eventuele toestemming van de VvE en de oplevergegevens van de installateur.

De VvE kan het noodzakelijke herstel organiseren en tegelijkertijd onderzoeken of kostenverhaal mogelijk is. Bij een betwiste claim of werkzaamheden van een vorige eigenaar is beoordeling door een VvE-jurist verstandig.

Leg per gebrek vast wat er aan de hand is

Een bruikbaar rapport helpt bij herstel, besluitvorming én een eventuele kostenclaim. Vraag om:

• Een herkenbare locatie: gebouwdeel, verdieping, woningnummer en een markering op een tekening.
• Foto’s met context: overzicht en detail, bij voorkeur vóór en na herstel.
• Een technische beoordeling: welke functie heeft de scheiding, welke eis geldt en wat voldoet niet?
• Een herstelvoorstel: aanpak, urgentie, bereikbaarheid en kosten.
• Gegevens over de oorzaak: eerdere inspecties, opdrachten, toestemmingen en beschikbare opleverstukken.

Maak in het rapport onderscheid tussen een vastgestelde oorzaak en een vermoeden. Een foto van een leiding bewijst niet wie de opdracht heeft gegeven.

Goede documentatie ondersteunt een claim, maar geeft geen garantie dat die slaagt. In een procedure moet de partij die betaling verlangt haar vordering voldoende onderbouwen en, waar nodig, bewijs leveren.

Vraag bij herstel om bewijs van de juiste toepassing

Een product met het label ‘brandwerend’ is niet automatisch geschikt voor iedere opening. De oplossing moet passen bij onder meer de wand of vloer, het type leiding, de afmetingen en de vereiste prestatie.

Vraag de uitvoerder daarom vast te leggen welk systeem waar is toegepast en op welke technische documentatie de oplossing berust. Bewaar ook de uitvoerings- en oplevergegevens.

Een productcertificaat alleen bewijst niet dat de complete constructie voldoet. Het Informatiepunt Leefomgeving benadrukt dat ook de toepassing en de combinatie van bouwproducten moeten kloppen.

Zo bereidt u een besluit in de ledenvergadering voor

Leden moeten kunnen zien waarom werk nodig is en wat het voor hun bijdrage betekent. Neem in het voorstel op:

1. De gebreken en gevolgen: met foto’s en een begrijpelijke toelichting.
2. De noodzakelijke maatregelen: inclusief hersteltermijnen en eventuele tijdelijke voorzieningen.
3. De begroting: met duidelijke hoeveelheden, werkzaamheden en kosten.
4. De financiering: uit de lopende begroting, het reservefonds of een aanvullende bijdrage.
5. De uitvoering en controle: wie geeft opdracht, wie controleert en waar worden de stukken bewaard?

Eenheidsprijzen zijn vooral bruikbaar als duidelijk is wat daarin zit. Vermeld bijvoorbeeld of bereikbaarheid, het openen en herstellen van afwerkingen, documentatie en btw zijn inbegrepen. Twee doorvoeren kunnen technisch sterk verschillen en daardoor een andere herstelprijs hebben.

Controleer ook welke meerderheid, aanwezigheid en machtiging het reglement voor het besluit vereist. Voor spoedeisende maatregelen kunnen aparte bestuursbevoegdheden gelden.

Mag brandwerend herstel uit het reservefonds worden betaald?

Herstel aan gemeenschappelijke bouwdelen kan passen binnen het doel van het reservefonds. Controleer de aard van de uitgave, de bepalingen van het reglement en de benodigde besluitvorming. Gewoon jaarlijks onderhoud kan juist binnen de exploitatiebegroting vallen.

Neem voorzienbaar onderhoud en vervanging van gemeenschappelijke brandveiligheidsvoorzieningen mee in het meerjarenonderhoudsplan. Leg daarin vast wat nodig is, wanneer het moet gebeuren en welke kosten worden verwacht. De Rijksoverheid geeft uitleg over het reservefonds en het MJOP.

Laat noodzakelijk herstel niet wachten op de volgende reguliere actualisatie van het MJOP.

الأسئلة الشائعة

Hulp nodig bij het beoordelen en begroten van herstel?

Grazy Brandwering helpt VvE-besturen en beheerders met het inventariseren van brandwerende voorzieningen, het vastleggen van gebreken en het ramen van herstelkosten.

Bekijk onze aanpak voor brandveiligheid bij VvE’s. Houd bij uw aanvraag, als die beschikbaar zijn, de bouwtekeningen, eerdere inspectierapporten en de datum van de ledenvergadering bij de hand. Daarmee kan de inventarisatie beter aansluiten op de vragen waarover uw VvE moet besluiten.