Brandschutz für WEG-Verwalter und Vorstände

Das hängt vor allem von der Anzahl der Wohnungen und der Geschosse ab. Für einen Komplex mit bis zu etwa 50 Wohnungen ist die Bestandsaufnahme der gemeinschaftlichen Brandabschnittstrennungen eine Aufnahme von einem bis zwei Tagen, einschließlich Bericht mit Kostenschätzung pro Mangel. Sie erhalten vorab einen Festpreis, sodass Sie diese Position in den Haushalt oder in den Vorschlag an die Eigentümerversammlung aufnehmen können.

Genau dafür ist der Bericht aufgebaut. Neben dem technischen Teil liefern wir eine Zusammenfassung in verständlicher Sprache: was vorgefunden wurde, welches Risiko dazugehört, was die Instandsetzung kostet und was passiert, wenn sie liegen bleibt. Je Mangel steht die Lage mit Foto dabei, damit die Versammlung sieht, worüber entschieden wird. Wo Sicherheit, geltende Vorschriften und etwaige Instandsetzungsfristen es zulassen, liefern wir auch einen Vorschlag für eine Aufteilung in Phasen.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmen, welche Teile Gemeinschaftseigentum sind und wie die Kosten verteilt werden. Bei Schäden durch Arbeiten eines Eigentümers kann gesondert geprüft werden, ob Instandsetzungskosten von diesem Eigentümer zurückgefordert werden können. Das folgt nicht automatisch aus der Lage der Durchführung: Auch die Zahlungsgrundlage, die Ursache und die Begründung der Kosten zählen. Wir halten je Mangel die Lage fest und was über die Ursache bekannt ist, und unterscheiden dabei zwischen einer festgestellten Ursache und einer Vermutung. Bei einer bestrittenen Forderung ist eine Prüfung durch einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Juristen ratsam.

Vorhersehbare Instandhaltung und Ersatz gehören in den Instandhaltungsplan. Wir liefern die Kosten mit Einheitspreisen je Durchführung und je Tür, aufgeteilt in vorrangige und planbare Arbeiten. So kann der Ersteller Ihres Instandhaltungsplans den Posten aufnehmen und bei der nächsten Aktualisierung neu berechnen. Notwendige Instandsetzungen warten nicht auf diese Aktualisierung.

Für den baulichen Brandschutz gibt es keine periodische Prüfpflicht wie bei einem Aufzug oder einer Brandmeldeanlage. Es gelten aber die Sorgfaltspflichten aus dem Bbl, für den Zustand des Gebäudes und für die brandsichere Nutzung. Eine gute Dokumentation hilft zu zeigen, dass die gemeinschaftlichen Brandschutzvorkehrungen vorhanden und in Ordnung sind. Nach einem Vorfall, bei einer Kontrolle durch Gemeinde oder Feuerwehr oder bei einem Schadensanspruch wird danach gefragt - und dann ist eine Bestandsaufnahme nach dem Vorfall zu spät.

Ob ein Verwaltungsbeirat haftet, hängt von den Umständen ab; ein auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierter Jurist kann das für Ihre Situation beurteilen. Es hilft aber, wenn der Beirat zeigen kann, dass Mängel festgehalten, ihre Schwere beurteilt und notwendige Maßnahmen rechtzeitig getroffen wurden. Ein Instandsetzungsplan oder Versammlungsbeschluss rechtfertigt nicht, dass eine gefährliche Situation fortbesteht.

Ja. Für Verwalter mit einem Portfolio an WEGs arbeiten wir mit einem festen Format: pro Komplex dieselbe Aufnahme, derselbe Bericht und dieselben Einheitspreise, dazu eine Portfolioübersicht, in der Sie sehen, welche Komplexe in Ordnung sind und wo Handlungsbedarf besteht. Das macht Ihre Beratung der verschiedenen Vorstände untereinander vergleichbar.

Oft ja, aber eine Aufteilung in Phasen ist nur angemessen, wenn Sicherheit, geltende Vorschriften und etwaige Instandsetzungsfristen das zulassen. Was Fluchtwege und Abschnittsgrenzen direkt betrifft, beurteilen wir zuerst, und wo nötig sind vorläufige Maßnahmen erforderlich. Ein Instandhaltungsplan oder Versammlungsbeschluss rechtfertigt nicht, dass eine gefährliche Situation fortbesteht.