Brandschutz in der WEG: Wer zahlt die Instandsetzung?

Die WEG regelt in der Regel die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Für das Sondereigentum liegt diese Aufgabe meist beim Eigentümer. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung bestimmen die genaue Aufteilung. Ist ein Brandschutzmangel durch Arbeiten eines Eigentümers entstanden? Dann kann eine Kostenrückforderung möglich sein, doch dafür reicht die Feststellung nicht aus, dass die Durchführung zu seiner Wohnung gehört.

Eine Öffnung um eine Leitung wirkt wie ein kleines Problem. Dennoch kann sie die feuer- oder rauchhemmende Wirkung einer Wand oder Decke beeinträchtigen. Für eine WEG sind daher drei Fragen wichtig: Was muss geschehen, wer organisiert es und wer zahlt?

Beginnen Sie mit der Teilungserklärung

Der Ort eines Mangels bestimmt nicht automatisch, wer verantwortlich ist. Eine gemeinschaftliche Wand, Decke oder Leitung kann sich innerhalb einer Wohnung befinden.

Legen Sie deshalb folgende Unterlagen bereit:

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan: für die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
• Die maßgebliche Gemeinschaftsordnung: für Regelungen zu Instandhaltung, Instandsetzung, Kosten und Befugnissen.
• Etwaige Änderungen der Teilungserklärung: diese können von der ursprünglichen Mustergemeinschaftsordnung abweichen.

Verwenden Sie die Mustergemeinschaftsordnung, auf die Ihre Teilungserklärung verweist. Eine neuere Fassung gilt nicht automatisch für Ihre WEG. Die niederländische Notarkammer (KNB) erläutert auf Notaris.nl den Zusammenhang zwischen Teilungserklärung und Mustergemeinschaftsordnung.

Welche Bauteile gehören meist zum Gemeinschaftseigentum?

Die folgende Tabelle hilft bei der ersten Beurteilung. Maßgeblich bleiben die Regelungen für Ihr Gebäude.

Die WEG verwaltet das Gemeinschaftseigentum im Namen der Eigentümer insgesamt. Zahlt die WEG, tragen diese Eigentümer die Kosten also gemeinsam nach dem maßgeblichen Verteilungsschlüssel. Das ist nicht unbedingt ein gleicher Betrag je Wohnung.

Sicherheit beurteilen und Kosten verteilen sind verschiedene Aufgaben

Das niederländische Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving) stellt Anforderungen an Gebäude und an deren Nutzung. Welche baulichen Anforderungen gelten, hängt unter anderem von der Situation ab: Bestand, Neubau oder Umbau.

Daneben gilt die spezifische Sorgfaltspflicht für die brandsichere Nutzung aus Artikel 6.4 Bbl. Sie richtet sich an denjenigen, der das Gebäude nutzt oder nutzen lässt. Auch Bewohner und Vermieter tragen also Verantwortung. Die Sorge für den Brandschutz liegt nicht ausschließlich bei der WEG.

Lassen Sie bei einem festgestellten Mangel zuerst die Schwere und die notwendigen Maßnahmen beurteilen. Eine Diskussion über die Bezahlung darf nicht dazu führen, dass eine gefährliche Situation fortbesteht.

Das heißt nicht, dass jeder Mangel dieselbe Instandsetzungsfrist hat. Lassen Sie festhalten, was sofort geschehen muss, welche vorläufigen Maßnahmen gegebenenfalls nötig sind und wann die endgültige Instandsetzung folgt. Eine Planung über mehrere Geschäftsjahre ist nur vertretbar, wenn die Sicherheit und die geltenden Anforderungen es zulassen. Die bloße Aufnahme in den Instandhaltungsplan macht einen Aufschub nicht vertretbar.

Wann kann die WEG Kosten von einem Eigentümer zurückfordern?

Das kann etwa der Fall sein, wenn ein Eigentümer bei einem Umbau eine gemeinschaftliche Brandabschottung beschädigt hat. Aber ein Mangel an einer Wohnung ist für sich genommen kein Beweis dafür, dass der heutige Eigentümer die Instandsetzungskosten tragen muss.

Prüfen Sie getrennt:

• Die Zahlungsgrundlage: ergibt sich die Pflicht aus der Gemeinschaftsordnung, aus Absprachen zum Umbau oder aus der Haftung für Schäden?
• Die Ursache: welche Arbeiten haben den Mangel verursacht, und wer war dafür verantwortlich?
• Die Instandsetzungskosten: welche Arbeiten sind notwendig, und wie ist der Betrag begründet?

Die Mustergemeinschaftsordnung 2017 (Modelreglement 2017) enthält beispielsweise Bestimmungen über zurechenbare Schäden und den Regress gegenüber einer haftenden Partei. Ob diese Bestimmungen für Ihre WEG gelten, hängt von Ihrer eigenen Teilungserklärung ab.

Beispiel: eine Leitung durch eine gemeinschaftliche Wand

Angenommen, bei einer Inspektion wird eine unzureichend abgedichtete Leitungsdurchführung gefunden. Die Leitung gehört zur Klimaanlage einer einzigen Wohnung.

Das ist ein Anhaltspunkt für eine Untersuchung. Es sagt noch nicht, wer die Öffnung hergestellt hat, welche Absprachen galten oder wann die Situation entstanden ist. Fragen Sie deshalb auch nach dem Auftrag, einer etwaigen Zustimmung der WEG und den Abnahmeunterlagen des Installateurs.

Die WEG kann die notwendige Instandsetzung organisieren und gleichzeitig prüfen, ob eine Kostenrückforderung möglich ist. Bei einer bestrittenen Forderung oder bei Arbeiten eines früheren Eigentümers ist eine Prüfung durch einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Juristen ratsam.

Halten Sie für jeden Mangel fest, was vorliegt

Ein brauchbarer Bericht hilft bei der Instandsetzung, bei der Beschlussfassung und bei einer etwaigen Kostenforderung. Fragen Sie nach:

• Einer eindeutigen Lage: Gebäudeteil, Geschoss, Wohnungsnummer und eine Markierung auf einer Zeichnung.
• Fotos mit Kontext: Übersicht und Detail, möglichst vor und nach der Instandsetzung.
• Einer technischen Beurteilung: welche Funktion hat die Abtrennung, welche Anforderung gilt und was entspricht nicht?
• Einem Instandsetzungsvorschlag: Vorgehen, Dringlichkeit, Zugänglichkeit und Kosten.
• Angaben zur Ursache: frühere Inspektionen, Aufträge, Zustimmungen und vorhandene Abnahmeunterlagen.

Unterscheiden Sie im Bericht zwischen einer festgestellten Ursache und einer Vermutung. Ein Foto einer Leitung beweist nicht, wer den Auftrag erteilt hat.

Gute Dokumentation stützt eine Forderung, garantiert aber nicht, dass sie Erfolg hat. In einem Verfahren muss die Partei, die Zahlung verlangt, ihre Forderung ausreichend begründen und, soweit nötig, Beweis erbringen.

Verlangen Sie bei der Instandsetzung einen Nachweis der richtigen Anwendung

Ein Produkt mit der Aufschrift ‚feuerhemmend‘ ist nicht automatisch für jede Öffnung geeignet. Die Lösung muss unter anderem zur Wand oder Decke, zur Art der Leitung, zu den Abmessungen und zur geforderten Leistung passen.

Bitten Sie den ausführenden Betrieb deshalb festzuhalten, welches System wo eingesetzt wurde und auf welcher technischen Dokumentation die Lösung beruht. Bewahren Sie auch die Ausführungs- und Abnahmeunterlagen auf.

Ein Produktzertifikat allein beweist nicht, dass die gesamte Konstruktion den Anforderungen entspricht. Das Informatiepunt Leefomgeving (die staatliche Informationsstelle zum niederländischen Umweltgesetz) betont, dass auch die Anwendung und die Kombination der Bauprodukte stimmen müssen.

So bereiten Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung vor

Die Eigentümer müssen sehen können, warum Arbeiten nötig sind und was sie für ihr Hausgeld bedeuten. Nehmen Sie in den Beschlussvorschlag auf:

1. Die Mängel und ihre Folgen: mit Fotos und einer verständlichen Erläuterung.
2. Die notwendigen Maßnahmen: einschließlich Instandsetzungsfristen und etwaiger vorläufiger Vorkehrungen.
3. Die Kostenschätzung: mit klaren Mengen, Arbeiten und Kosten.
4. Die Finanzierung: aus dem laufenden Wirtschaftsplan, der Instandhaltungsrücklage oder einer Sonderumlage.
5. Ausführung und Kontrolle: wer erteilt den Auftrag, wer kontrolliert und wo werden die Unterlagen aufbewahrt?

Einheitspreise sind vor allem dann brauchbar, wenn klar ist, was sie enthalten. Geben Sie zum Beispiel an, ob Zugänglichkeit, das Öffnen und Wiederherstellen von Oberflächen, Dokumentation und Mehrwertsteuer enthalten sind. Zwei Durchführungen können sich technisch stark unterscheiden und daher einen anderen Instandsetzungspreis haben.

Prüfen Sie auch, welche Mehrheit, Beschlussfähigkeit und Vollmacht die Gemeinschaftsordnung für den Beschluss verlangt. Für dringende Maßnahmen können gesonderte Befugnisse des Verwalters gelten.

Darf die brandschutztechnische Instandsetzung aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden?

Die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum kann in den Zweck der Instandhaltungsrücklage fallen. Prüfen Sie die Art der Ausgabe, die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung und die erforderliche Beschlussfassung. Gewöhnliche jährliche Instandhaltung kann dagegen in den laufenden Wirtschaftsplan gehören.

Nehmen Sie vorhersehbare Instandhaltung und den Ersatz gemeinschaftlicher Brandschutzvorkehrungen in den mehrjährigen Instandhaltungsplan auf. Halten Sie darin fest, was nötig ist, wann es geschehen muss und welche Kosten erwartet werden. Die niederländische Regierung erläutert die Instandhaltungsrücklage und den Instandhaltungsplan.

Lassen Sie notwendige Instandsetzungen nicht bis zur nächsten regulären Aktualisierung des Instandhaltungsplans warten.

Häufig gestellte Fragen

Brauchen Sie Hilfe bei der Beurteilung und Kalkulation der Instandsetzung?

Grazy Brandwering unterstützt Verwaltungsbeiräte und Verwalter bei der Bestandsaufnahme der Brandschutzvorkehrungen, der Dokumentation von Mängeln und der Schätzung der Instandsetzungskosten.

Lesen Sie mehr über unser Vorgehen für den Brandschutz in WEGs. Halten Sie bei Ihrer Anfrage, sofern vorhanden, die Bauzeichnungen, frühere Inspektionsberichte und das Datum der Eigentümerversammlung bereit. So kann die Bestandsaufnahme besser auf die Fragen abgestimmt werden, über die Ihre WEG entscheiden muss.