ТСЖ, как правило, отвечает за обслуживание и восстановление общих элементов здания. Для частных помещений эта задача обычно лежит на собственнике. Точное распределение определяют акт раздела и регламент раздела. Возник ли дефект пожарной безопасности из-за работ, выполненных собственником? Тогда взыскание расходов может быть возможным, но для этого недостаточно констатировать, что проходка относится к его квартире.
Отверстие вокруг трубы кажется мелкой проблемой. Однако оно может нарушить огнестойкость или дымонепроницаемость стены или перекрытия. Поэтому для ТСЖ важны три вопроса: что нужно сделать, кто это организует и кто платит?
Начните с акта раздела
Место дефекта не определяет автоматически, кто несёт ответственность. Общая стена, перекрытие или трубопровод может находиться внутри квартиры.
Поэтому подготовьте следующие документы:
- Акт раздела и план раздела: для разграничения частных и общих частей.
- Действующий регламент раздела: для правил об обслуживании, восстановлении, расходах и полномочиях.
- Возможные изменения акта: они могут отличаться от первоначального типового регламента.
Используйте типовой регламент, на который ссылается Ваш акт. Более новый типовой регламент не применяется к Вашему ТСЖ автоматически. Профессиональная организация нотариусов Нидерландов (KNB) на сайте Notaris.nl объясняет, как связаны акт и типовой регламент.
Какие элементы здания обычно относятся к ТСЖ?
Таблица ниже помогает при первичной оценке. Определяющими остаются правила для Вашего здания.
| Элемент здания или ситуация | Обычный исходный принцип | Что нужно проверить? |
|---|---|---|
| Межквартирная стена или перекрытие | Разделяющая конструкция обычно является общей. | Различайте конструкцию и внутреннюю отделку квартиры. |
| Лестничная клетка, галерея или подъезд | Обычно общие; ТСЖ организует обслуживание. | Какие элементы и расходы называет регламент? |
| Инженерная шахта | Конструкция шахты обычно является общей. | Для трубопроводов и установок могут действовать иные правила. |
| Шкаф учёта (щиток со счётчиками) | Не обязательно полностью общий или частный. | Оценивайте помещение, ограждение, проходки и установки по отдельности. |
| Входная дверь квартиры и дверная коробка | Распределение зависит от акта и регламента. | Проверьте также правила о фурнитуре и доводчиках. |
| Кладовая или парковочное место | Право исключительного пользования не означает, что все окружающие конструкции являются частными. | Отделяйте собственное помещение от общих коридоров, стен и перекрытий. |
| Проходка для собственной установки | Собственный кабель или трубопровод может проходить через общее противопожарное разделение. | Оценивайте и элемент здания, и договорённости о работах. |
ТСЖ управляет общими частями от имени всех собственников. Поэтому, когда платит ТСЖ, расходы совместно несут эти собственники по применимому ключу распределения. Это не обязательно одинаковая сумма на каждую квартиру.
Оценка безопасности и распределение расходов — разные задачи
Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving, нидерландское постановление о строительных сооружениях) устанавливает требования к зданиям и к их использованию. Какие строительные требования действуют, зависит, в частности, от ситуации: существующее здание, новое строительство или реконструкция.
Кроме того, действует специальная обязанность заботы о пожаробезопасном использовании по статье 6.4 Bbl. Она адресована тому, кто использует здание или предоставляет его в пользование. Значит, жильцы и арендодатели тоже несут ответственность. Забота о пожарной безопасности лежит не только на ТСЖ.
При выявлении дефекта сначала поручите оценить его серьёзность и необходимые меры. Спор об оплате не должен приводить к тому, что опасная ситуация сохраняется.
Это не значит, что у каждого дефекта одинаковый срок устранения. Зафиксируйте, что нужно сделать немедленно, какие временные меры могут потребоваться и когда последует окончательное восстановление. Планирование на несколько финансовых лет оправдано только в том случае, если это допускают безопасность и действующие требования. Само по себе включение в план работ не делает отсрочку оправданной.
Когда ТСЖ может взыскать расходы с собственника?
Это возможно, например, если собственник при ремонте повредил общее противопожарное разделение. Но дефект у квартиры сам по себе не доказывает, что нынешний собственник обязан оплатить восстановление.
Оцените по отдельности:
- Основание для оплаты: вытекает ли обязанность из регламента, договорённостей о ремонте или ответственности за ущерб?
- Причина: какие работы вызвали дефект и кто за них отвечал?
- Стоимость восстановления: какие работы необходимы и чем обоснована сумма?
Типовой регламент 2017 года (Modelreglement 2017), например, содержит положения о вменяемом ущербе и о регрессе к ответственной стороне. Применяются ли эти положения к Вашему ТСЖ, зависит от Вашего собственного акта.
Пример: трубопровод через общую стену
Предположим, при обследовании обнаружена недостаточно загерметизированная проходка трубопровода. Трубопровод относится к кондиционеру одной квартиры.
Это отправная точка для проверки. Она ещё не говорит, кто сделал отверстие, какие договорённости действовали и когда возникла ситуация. Поэтому запросите также заказ на работы, возможное согласие ТСЖ и приёмо-сдаточные документы монтажника.
ТСЖ может организовать необходимое восстановление и одновременно выяснить, возможно ли взыскание расходов. При оспариваемом требовании или работах предыдущего собственника разумно поручить оценку юристу, специализирующемуся на праве ТСЖ.
Фиксируйте по каждому дефекту, в чём проблема
Полезный отчёт помогает при восстановлении, принятии решений и возможном требовании о возмещении расходов. Запросите:
- Узнаваемое местоположение: часть здания, этаж, номер квартиры и отметку на чертеже.
- Фото с контекстом: общий план и деталь, желательно до и после восстановления.
- Техническую оценку: какую функцию выполняет разделение, какое требование действует и что не соответствует?
- Предложение по восстановлению: метод, срочность, доступность и стоимость.
- Сведения о причине: предыдущие обследования, заказы, согласия и имеющиеся приёмо-сдаточные документы.
Различайте в отчёте установленную причину и предположение. Фото трубопровода не доказывает, кто выдал заказ.
Хорошая документация подкрепляет требование, но не гарантирует его удовлетворения. В судебном разбирательстве сторона, требующая оплаты, должна достаточно обосновать своё требование и при необходимости представить доказательства.
При восстановлении запросите подтверждение правильного применения
Продукт с пометкой «огнестойкий» не обязательно подходит для любого отверстия. Решение должно соответствовать, в частности, стене или перекрытию, типу трубопровода, размерам и требуемым характеристикам.
Поэтому попросите исполнителя зафиксировать, какая система где применена и на какой технической документации основано решение. Сохраните также исполнительную и приёмо-сдаточную документацию.
Один лишь сертификат продукта не доказывает, что вся конструкция соответствует требованиям. Informatiepunt Leefomgeving (государственный информационный центр Нидерландов по закону об окружающей среде) подчёркивает, что правильными должны быть также применение и сочетание строительных изделий.
Как подготовить решение общего собрания
Члены ТСЖ должны видеть, почему работы необходимы и что они означают для их взноса. Включите в предложение:
- Дефекты и последствия: с фотографиями и понятным пояснением.
- Необходимые меры: включая сроки устранения и возможные временные меры.
- Смета: с понятными объёмами, работами и стоимостью.
- Финансирование: из текущего бюджета, резервного фонда или дополнительного взноса.
- Выполнение и контроль: кто выдаёт заказ, кто контролирует и где хранятся документы?
Единичные расценки полезны прежде всего тогда, когда ясно, что в них входит. Укажите, например, включены ли доступ, вскрытие и восстановление отделки, документация и НДС. Две проходки могут сильно различаться технически и поэтому иметь разную стоимость восстановления.
Проверьте также, какое большинство, кворум и полномочия регламент требует для принятия решения. Для срочных мер могут действовать отдельные полномочия правления.
Можно ли оплатить противопожарное восстановление из резервного фонда?
Восстановление общих элементов здания может соответствовать назначению резервного фонда. Проверьте характер расхода, положения регламента и необходимый порядок принятия решения. Обычное ежегодное обслуживание, напротив, может относиться к текущему бюджету.
Включите предсказуемое обслуживание и замену общих средств пожарной безопасности в многолетний план работ. Зафиксируйте в нём, что требуется, когда это нужно сделать и какие расходы ожидаются. Правительство Нидерландов разъясняет порядок резервного фонда и многолетнего плана работ.
Не откладывайте необходимое восстановление до следующего планового обновления плана работ.
Часто задаваемые вопросы
Если ситуация не отвечает применимым требованиям или создаёт опасность, возраст дефекта сам по себе не является причиной его оставить. Однако поручите оценить, какие требования действуют для здания: существующий комплекс не обязан автоматически соответствовать всем требованиям к новому строительству. При реконструкции могут действовать дополнительные требования.
Регламент раздела может содержать обязанность допускать необходимое обслуживание и предоставлять доступ к общим элементам, находящимся в квартире. Проверьте соответствующее положение и заранее договоритесь о доступе и выполнении работ. При отказе могут потребоваться юридические меры; обязанность по обслуживанию сама по себе не даёт правлению права самостоятельно входить в квартиру.
Заранее согласуйте с ТСЖ работы на общем элементе здания. Договоритесь, кто выдаёт заказ, какие технические требования действуют и какие приёмо-сдаточные документы нужны. Так Вы избежите ситуации, когда выполненный ремонт придётся заново оценивать или переделывать.
Отчёт даёт представление о ситуации. Затем необходимые меры нужно выполнить и проверить. Также определите, как будут оцениваться изменения после ремонтов и перепланировок. Новый кабель или трубопровод может снова нарушить ранее восстановленное противопожарное разделение.
Нужна помощь в оценке и составлении сметы восстановления?
Grazy Brandwering помогает правлениям ТСЖ и управляющим проводить инвентаризацию средств противопожарной защиты, фиксировать дефекты и оценивать стоимость восстановления.
Ознакомьтесь с нашим подходом к пожарной безопасности в ТСЖ. При обращении держите под рукой, если они есть, строительные чертежи, предыдущие отчёты об обследовании и дату общего собрания. Так инвентаризация сможет лучше соответствовать вопросам, по которым Ваше ТСЖ должно принять решение.
Хотите узнать больше об огнестойких уплотнениях?
Огнестойкая герметизация проходок муфтами, обматывающими лентами, герметиком, раствором или другими системами с обоснованным применением, чтобы WBDBO Вашего противопожарного разделения оставалось неизменным.
Подробнее об огнестойких уплотнениях
