Противопожарная защита в плане работ: как составить обоснованную смету

Противопожарную защиту закладывают в бюджет, определив, какие средства защиты имеются, что с ними нужно сделать и когда. Затем разграничьте устранение существующих дефектов, регулярные проверки и обслуживание, а также будущую замену.

Так в многолетний план работ не попадёт одна общая статья «пожарная безопасность» без чётко описанных работ и обоснования затрат. Это также помогает правлению ТСЖ или управляющему объяснить, какой бюджет нужен сейчас и на что следует резервировать средства в будущем.

Почему противопожарной защите нужно отдельное место в плане обслуживания

Огнестойкие стены, перекрытия, двери и герметизация проходок помогают ограничить распространение пожара. Часть из них скрыта от глаз, например над подвесным потолком или в инженерной шахте.

Дефекты могут возникать при ремонтах и монтаже инженерных систем. Например, новый кабель через противопожарное разделение или отверстие, недостаточно заделанное после работ. Внимания заслуживают также повреждения и износ подвижных деталей.

Поэтому существующая смета обслуживания сама по себе не даёт полной картины пожарной безопасности. Проверьте, какие средства защиты фактически обследованы и какие проверки входят в Ваши договоры на обслуживание.

Кроме того, оценка состояния по NEN 2767 — это не то же самое, что полная оценка пожарной безопасности. NEN разграничивает техническую оценку состояния и дополнительные специализированные проверки. Прямо согласуйте нужный объём обследования.

1. Начните с инвентаризации, пригодной для составления сметы

Полезное первичное обследование описывает имеющиеся средства защиты и их состояние на момент обследования. Одного подсчёта проходок и дверей недостаточно: необходимые работы определяются также их функцией, исполнением и доступностью.

Попросите инспектора зафиксировать по каждому элементу:

• Местоположение и обозначение: где находится элемент, с узнаваемым кодом на чертеже и фото?
• Функция и основание оценки: какая огне- или дымостойкость здесь нужна и на чём основана эта оценка?
• Выявленное состояние: что в порядке, что неисправно и где не хватает информации?
• Мера по восстановлению: что нужно изменить, отремонтировать или заменить?
• Срочность и основа для расчёта: когда это нужно сделать и какие объёмы требуются для сметы?

Также зафиксируйте, какие помещения и элементы были недоступны. Закрытая шахта или недоступный потолок — это ограничение обследования, а не подтверждение того, что там всё в порядке.

Нужны дополнительные вскрытия или исследования? Предусмотрите для них отдельное задание и отдельный бюджет. Чётко разделяйте установленные затраты на восстановление и работы, которые пока не определены.

2. Составляйте смету по видам работ

Общая сумма на квадратный метр площади здания может помочь при первом грубом сравнении, но для сметы на выполнение работ её обычно недостаточно.

Выбирайте единицу, подходящую для работы. Для проходок, например, важны количество и типы; для ремонта стен как раз может подойти цена за квадратный метр.

Единичная цена полезна только тогда, когда ясно, какие работы за неё выполняются. Два отверстия одного размера могут потребовать разных решений из-за различий в трубопроводах или разделяющих конструкциях.

Выбранные изделия, кроме того, должны подходить для конкретного применения. Один лишь сертификат продукта не доказывает, что всё исполнение соответствует требованиям.

Учитывайте и сопутствующие расходы

Проверьте, учитывают ли коммерческие предложения:

• обеспечение доступа к шахтам и потолкам;
• леса, подъёмники или другие средства;
• удаление непригодной герметизации;
• восстановление вскрытой отделки;
• доступ в квартиры и согласование с жильцами;
• приёмочный контроль, фото и обновление чертежей;
• НДС и уровень цен, на котором основана смета.

Избегайте двойного учёта: если документация уже включена в единичную цену, её не нужно указывать ещё раз отдельной статьёй.

3. Сделайте расчёт проверяемым

Для каждого вида работ используйте такую структуру:

Количество × единичная цена + сопутствующие расходы = расчётная стоимость работ.

Затем отдельно покажите возможные неопределённости.

Условный пример расчёта

Приведённые ниже суммы выбраны исключительно для иллюстрации метода расчёта. Это не рыночные цены и не тарифы Grazy.

Резерв 10% — не фиксированная норма. Выбирайте обоснованный резерв исходя из того, что ещё неизвестно. При большом количестве недоступных элементов дополнительное обследование может быть разумнее, чем более крупная резервная статья.

Для будущих лет выполнения работ укажите также выбранную индексацию цен. Перед выдачей заказа проверьте, соответствуют ли объёмы, цены и работы текущей ситуации.

4. Пусть срок восстановления вытекает из оценки

Многолетний план работ распределяет работы и расходы на несколько лет. Это распределение должно соответствовать требованиям безопасности и нормам, действующим для здания.

По каждому дефекту поручите оценить:

• какие меры нужны немедленно;
• нужны ли временные меры и достаточны ли они;
• в какой срок должно быть выполнено окончательное восстановление;
• какое обслуживание или какую замену можно ответственно запланировать.

Включение в план работ — не разрешение оставлять опасную ситуацию без изменений. Informatiepunt Leefomgeving (государственный информационный центр Нидерландов по закону об окружающей среде) указывает, что и сохранение пожароопасной ситуации может противоречить специальной обязанности заботы.

Совмещение работ с капитальным ремонтом может быть удобным, если ожидание до этого момента оправдано. Зафиксируйте это решение.

5. Определяйте периодичность обслуживания для каждого средства защиты

«Проверять ежегодно» — не универсальное правило для всех средств противопожарной защиты. Определяйте работы и периодичность на основе применимых требований, инструкций производителя, условий эксплуатации, прежних результатов и возможных дополнительных договорённостей.

Для инженерных систем здания, подпадающих под статью 2.6 Bbl, действует специальная обязанность заботы об эксплуатации, обслуживании и контроле. По данным IPLO, важной отправной точкой при этом служат инструкции производителей, поставщиков и монтажников.

Конкретный пример: для типа FK2-EU компания TROX первоначально указывает проверку работы раз в полгода. Согласно этой информации о продукте, после двух последовательных проверок без проблем можно проводить испытания ежегодно. Это предписание нельзя без оценки применять к любому другому типу противопожарного клапана.

Поэтому в плане обслуживания разграничивайте:

• проверки в ходе повседневного управления;
• плановое специализированное обслуживание;
• проверки после работ, изменений или повреждений;
• замену с учётом состояния, работоспособности и доступной информации о продукте.

При дефекте двери сначала оцените, возможен ли надлежащий ремонт. Недостаток не означает автоматически, что нужно заменить весь дверной блок.

6. Осторожно используйте выборочные обследования в портфеле недвижимости

При нескольких зданиях первичное обследование выбранных объектов может помочь определить приоритеты и предварительный бюджет. Заранее определите цель выборки и способ выбора объектов.

Смотрите дальше года постройки и функционального назначения. Значение могут иметь также строительная система, инженерные системы, история ремонтов, обслуживание и ранее выявленные дефекты.

Затем укажите в отчёте:

• какие здания и элементы обследованы;
• почему сделан такой выбор;
• какие допущения используются для других зданий;
• какая неопределённость заложена в смету;
• где нужно дополнительное обследование.

Рассматривайте результат как предварительную оценку портфеля. Не делайте из него вывода, что необследованные здания соответствуют требованиям. Детализируйте объёмы и меры по каждому объекту, прежде чем утвердить окончательный бюджет работ.

7. Свяжите план работ с годовым бюджетом

Для наглядного бюджета полезно различать три вида расходов:

Для ТСЖ это разграничение важно, поскольку резервный фонд предназначен для расходов, отличных от обычных ежегодных. При использовании фонда проверьте также регламент раздела и требуемый порядок принятия решения. Кто какие расходы несёт, читайте в статье Пожарная безопасность в ТСЖ: кто платит за восстановление?

Для ТСЖ, здание которого полностью или частично предназначено для проживания, обязательное ежегодное резервирование может основываться на утверждённом плане обслуживания не старше пяти лет, охватывающем не менее десяти лет. Закон также предусматривает вариант ежегодного резервирования не менее 0,5% восстановительной стоимости. Этот процент сам по себе ничего не говорит о достаточности бюджета для конкретного проекта восстановления.

См. также разъяснение правительства Нидерландов о резервировании средств на капитальный ремонт.

Предотвращайте новые дефекты после восстановления

Включайте противопожарную заделку в заказы на ремонт и монтаж инженерных систем. До начала работ договоритесь, кто отвечает за восстановление нарушенных разделений и кто контролирует приёмку.

Регистрируйте изменённые проходки и другие средства защиты с указанием местоположения, применённого решения и фото. При необходимости проверяйте, прежде чем работы скроются за отделкой.

При новой проходке не ждите следующего планового обхода. IPLO прямо называет отсутствие надлежащей проверки после устройства или изменения проходки возможным нарушением обязанности заботы о пожаробезопасном использовании.

Часто задаваемые вопросы

Нужна помощь в обосновании Вашего плана работ?

Grazy Brandwering помогает правлениям ТСЖ и управляющим с инвентаризацией, отчётами о дефектах и сметами на восстановление.

Ознакомьтесь с нашим подходом для правлений ТСЖ и управляющих. При обращении предоставьте действующий план работ, имеющиеся строительные чертежи и предыдущие отчёты об обследовании. Так обследование сможет сосредоточиться на информации, которой ещё не хватает для Вашего решения об обслуживании.