Brandveiligheid voor VvE-beheerders en besturen

Dat hangt vooral af van het aantal woningen en het aantal bouwlagen. Voor een complex tot ongeveer 50 appartementen is de inventarisatie van de gemeenschappelijke brandscheidingen een opname van een tot twee dagen, inclusief rapport met kostenraming per gebrek. U krijgt vooraf een vaste prijs, zodat u die post in de begroting of in het voorstel aan de ledenvergadering kunt opnemen.

Daar is het rapport op gebouwd. Naast het technische deel leveren we een samenvatting in begrijpelijke taal: wat is aangetroffen, welk risico hoort daarbij, wat kost het herstel en wat gebeurt er als het blijft liggen. Per gebrek staat de locatie erbij met foto, zodat de vergadering ziet waarover wordt besloten. Waar de veiligheid, de toepasselijke voorschriften en eventuele hersteltermijnen dat toelaten, leveren we ook een voorstel voor fasering.

De splitsingsakte en het reglement bepalen welke onderdelen gemeenschappelijk zijn en hoe kosten worden verdeeld. Bij schade door werkzaamheden van een eigenaar kan afzonderlijk worden onderzocht of herstelkosten op die eigenaar kunnen worden verhaald. Dat volgt niet automatisch uit de locatie van de doorvoer: ook de betalingsgrond, de oorzaak en de onderbouwing van de kosten tellen. Wij leggen per gebrek de locatie vast en wat over de oorzaak bekend is, met onderscheid tussen een vastgestelde oorzaak en een vermoeden. Bij een betwiste claim is beoordeling door een VvE-jurist verstandig.

Voorzienbaar onderhoud en vervanging horen in het MJOP. We leveren de kosten met eenheidsprijzen per doorvoer en per deur, uitgesplitst naar wat met prioriteit moet en wat planbaar is. Daarmee kan uw MJOP-opsteller de post opnemen en bij de volgende actualisatie herrekenen. Noodzakelijk herstel wacht niet op die actualisatie.

Voor de bouwkundige brandwering bestaat geen periodieke keuringsplicht zoals bij een lift of een brandmeldinstallatie. Wel gelden de zorgplichten uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, voor de staat van het gebouw en voor brandveilig gebruik. Goede documentatie helpt om te laten zien dat de gemeenschappelijke brandveiligheidsvoorzieningen aanwezig en in orde zijn. Bij een incident, een controle door de gemeente of brandweer of een schadeclaim wordt daarnaar gevraagd - en dan is een inventarisatie van na het incident te laat.

Of een bestuur aansprakelijk is, hangt af van de omstandigheden; een VvE-jurist kan dat voor uw situatie beoordelen. Wel helpt het als het bestuur kan laten zien dat gebreken zijn vastgelegd, dat de ernst is beoordeeld en dat noodzakelijke maatregelen op tijd zijn genomen. Een herstelplan of vergaderbesluit rechtvaardigt niet dat een gevaarlijke situatie blijft bestaan.

Ja. Voor beheerders met een portefeuille VvE's werken we met een vast format: per complex dezelfde opname, hetzelfde rapport en dezelfde eenheidsprijzen, plus een overzicht over de portefeuille waarin u ziet welke complexen op orde zijn en waar actie nodig is. Dat maakt uw advisering aan de verschillende besturen onderling vergelijkbaar.

Vaak wel, maar fasering is alleen passend als de veiligheid, toepasselijke voorschriften en eventuele hersteltermijnen dat toelaten. Wat direct raakt aan vluchtroutes en compartimentsgrenzen beoordelen we eerst, en waar nodig zijn tijdelijke maatregelen nodig. Een MJOP of vergaderbesluit rechtvaardigt niet dat een gevaarlijke situatie blijft bestaan.