Sécurité incendie en copropriété : qui paie la remise en état ?

La copropriété assure généralement l'entretien et la remise en état des parties communes. Pour les parties privatives, cette tâche incombe le plus souvent au copropriétaire. L'acte de division et le règlement de copropriété déterminent la répartition exacte. Un défaut de sécurité incendie résulte-t-il de travaux réalisés par un copropriétaire ? Un recours sur les coûts peut alors être possible, mais il faut davantage que le constat que la traversée appartient à son logement.

Une ouverture autour d'une conduite semble un petit problème. Elle peut pourtant compromettre la fonction coupe-feu ou pare-fumée d'un mur ou d'un plancher. Pour une copropriété, trois questions comptent donc : que faut-il faire, qui l'organise et qui paie ?

Commencez par l'acte de division

L'emplacement d'un défaut ne détermine pas automatiquement qui en est responsable. Un mur, un plancher ou une conduite commun peut se trouver à l'intérieur d'un appartement.

Rassemblez donc les documents suivants :

• L'acte de division et le plan de division : pour la délimitation des parties privatives et communes.
• Le règlement de copropriété applicable : pour les règles relatives à l'entretien, à la remise en état, aux coûts et aux compétences.
• Les éventuelles modifications de l'acte : elles peuvent s'écarter du règlement type d'origine.

Utilisez le règlement type auquel votre acte renvoie. Un règlement type plus récent ne s'applique pas d'office à votre copropriété. L'organisation professionnelle des notaires néerlandais (KNB) explique sur Notaris.nl comment l'acte et le règlement type s'articulent.

Quelles parties du bâtiment relèvent généralement de la copropriété ?

Le tableau ci-dessous aide à une première évaluation. Les règles propres à votre bâtiment restent déterminantes.

La copropriété gère les parties communes au nom de l'ensemble des copropriétaires. Lorsque la copropriété paie, ce sont donc ces copropriétaires qui supportent ensemble les coûts selon la clé de répartition applicable. Il ne s'agit pas nécessairement d'un montant égal par appartement.

Évaluer la sécurité et répartir les coûts sont deux tâches distinctes

Le Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving, le décret néerlandais sur les ouvrages) fixe des exigences pour les bâtiments et pour leur utilisation. Les exigences constructives applicables dépendent notamment de la situation : bâtiment existant, construction neuve ou transformation.

S'y ajoute le devoir de diligence spécifique pour une utilisation sûre en matière d'incendie, prévu à l'article 6.4 du Bbl. Il vise celui qui utilise le bâtiment ou le fait utiliser. Les occupants et les bailleurs ont donc eux aussi des responsabilités. La sécurité incendie ne repose pas uniquement sur la copropriété.

Lorsqu'un défaut est constaté, faites d'abord évaluer sa gravité et les mesures nécessaires. Une discussion sur le paiement ne doit pas laisser perdurer une situation dangereuse.

Cela ne signifie pas que chaque défaut a le même délai de remise en état. Faites consigner ce qui doit être fait immédiatement, quelles mesures provisoires sont éventuellement nécessaires et quand la remise en état définitive suivra. Un étalement sur plusieurs exercices n'est justifiable que si la sécurité et les exigences applicables le permettent. La seule inscription au plan pluriannuel ne rend pas un report justifiable.

Quand la copropriété peut-elle récupérer les coûts auprès d'un copropriétaire ?

Cela peut être le cas, par exemple, lorsqu'un copropriétaire a endommagé une séparation coupe-feu commune lors de travaux. Mais un défaut au niveau d'un logement ne prouve pas en soi que le copropriétaire actuel doit payer les frais de remise en état.

Évaluez séparément :

• Le fondement du paiement : l'obligation découle-t-elle du règlement, d'accords sur les travaux ou d'une responsabilité pour dommages ?
• La cause : quels travaux ont causé le défaut, et qui en était responsable ?
• Les frais de remise en état : quels travaux sont nécessaires et comment le montant est-il justifié ?

Le règlement type de 2017 (Modelreglement 2017) contient par exemple des dispositions sur les dommages imputables et le recours contre une partie responsable. L'application de ces dispositions à votre copropriété dépend de votre propre acte.

Exemple : une conduite à travers un mur commun

Supposons qu'une inspection révèle une traversée de conduite insuffisamment calfeutrée. La conduite appartient à la climatisation d'un seul appartement.

C'est un point de départ pour une enquête. Cela n'indique pas encore qui a réalisé l'ouverture, quels accords s'appliquaient ni quand la situation est apparue. Demandez donc aussi la commande, l'éventuelle autorisation de la copropriété et les documents de réception de l'installateur.

La copropriété peut organiser la remise en état nécessaire tout en examinant si un recours sur les coûts est possible. En cas de réclamation contestée ou de travaux d'un ancien copropriétaire, il est judicieux de faire évaluer la situation par un juriste spécialisé en copropriété.

Consignez pour chaque défaut ce qui se passe

Un rapport utile aide à la remise en état, à la prise de décision et à une éventuelle réclamation des coûts. Demandez :

• Un emplacement identifiable : partie du bâtiment, étage, numéro du logement et un repère sur un plan.
• Des photos avec contexte : vue d'ensemble et détail, de préférence avant et après la remise en état.
• Une évaluation technique : quelle fonction la séparation remplit-elle, quelle exigence s'applique et qu'est-ce qui n'est pas conforme ?
• Une proposition de remise en état : méthode, urgence, accessibilité et coûts.
• Des informations sur la cause : inspections antérieures, commandes, autorisations et documents de réception disponibles.

Dans le rapport, distinguez une cause établie d'une simple supposition. Une photo d'une conduite ne prouve pas qui a passé la commande.

Une bonne documentation étaye une réclamation, mais ne garantit pas qu'elle aboutisse. Dans une procédure, la partie qui réclame le paiement doit suffisamment étayer sa demande et, si nécessaire, en apporter la preuve.

Lors de la remise en état, demandez la preuve d'une mise en œuvre correcte

Un produit portant la mention « coupe-feu » n'est pas automatiquement adapté à chaque ouverture. La solution doit notamment correspondre au mur ou au plancher, au type de conduite, aux dimensions et à la performance requise.

Demandez donc à l'exécutant de consigner quel système a été appliqué à quel endroit et sur quelle documentation technique repose la solution. Conservez aussi les documents d'exécution et de réception.

Un certificat de produit ne prouve pas à lui seul que la construction complète est conforme. L'Informatiepunt Leefomgeving (le point d'information public néerlandais sur la loi sur l'environnement) souligne que la mise en œuvre et la combinaison des produits de construction doivent elles aussi être correctes.

Comment préparer une décision en assemblée générale

Les copropriétaires doivent pouvoir voir pourquoi des travaux sont nécessaires et ce qu'ils signifient pour leur contribution. Faites figurer dans la proposition :

1. Les défauts et leurs conséquences : avec des photos et une explication compréhensible.
2. Les mesures nécessaires : y compris les délais de remise en état et les éventuelles mesures provisoires.
3. Le budget : avec des quantités, des travaux et des coûts clairs.
4. Le financement : par le budget courant, le fonds de réserve ou une contribution supplémentaire.
5. L'exécution et le contrôle : qui passe la commande, qui contrôle et où les documents sont-ils conservés ?

Les prix unitaires sont surtout utiles lorsqu'on sait clairement ce qu'ils comprennent. Indiquez par exemple si l'accessibilité, l'ouverture et la remise en état des finitions, la documentation et la TVA sont inclus. Deux traversées peuvent différer fortement sur le plan technique et avoir donc un prix de remise en état différent.

Vérifiez aussi quelle majorité, quel quorum et quelle procuration le règlement exige pour la décision. Des compétences distinctes du conseil peuvent s'appliquer aux mesures urgentes.

La remise en état coupe-feu peut-elle être payée par le fonds de réserve ?

La remise en état des parties communes peut relever de l'objet du fonds de réserve. Vérifiez la nature de la dépense, les dispositions du règlement et la décision requise. L'entretien annuel courant peut au contraire relever du budget de fonctionnement.

Intégrez l'entretien prévisible et le remplacement des équipements communs de sécurité incendie dans le plan pluriannuel d'entretien. Indiquez-y ce qui est nécessaire, quand cela doit être fait et quels coûts sont prévus. Le gouvernement néerlandais explique le fonds de réserve et le plan pluriannuel.

Ne faites pas attendre une remise en état nécessaire jusqu'à la prochaine mise à jour régulière du plan pluriannuel.

Questions fréquentes

Besoin d'aide pour évaluer et chiffrer la remise en état ?

Grazy Brandwering aide les conseils de copropriété et les gestionnaires à inventorier les équipements de protection incendie, à consigner les défauts et à estimer les frais de remise en état.

Découvrez notre approche de la sécurité incendie en copropriété. Lors de votre demande, ayez à portée de main, s'ils sont disponibles, les plans du bâtiment, les rapports d'inspection antérieurs et la date de l'assemblée générale. L'inventaire pourra ainsi mieux répondre aux questions sur lesquelles votre copropriété doit se prononcer.