Obligation de vigilance en matière de sécurité incendie sous le Bbl : ce que vous devez démontrer en tant que propriétaire

Depuis le 1er janvier 2024, l'Omgevingswet est en vigueur, et avec elle le Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Nouveauté par rapport à l'ancien Bouwbesluit : une obligation explicite et largement formulée, à savoir la obligation de vigilance spécifique pour une utilisation sûre en matière d'incendie. Pour les propriétaires et gestionnaires de bâtiments, c'est le changement le plus important.

Que dit exactement l'obligation de vigilance ?

L'article 3.5 du Bbl dispose que toute personne qui utilise ou gère une construction est tenue de prendre toutes les mesures que l'on peut raisonnablement exiger pour prévenir le danger d'incendie et ses conséquences. Cela s'applique même si vous respectez toutes les prescriptions techniques concrètes, et même si votre bâtiment existe depuis des années. Cette norme est une “niveau suffisant de sécurité incendie”, et la charge de la preuve vous incombe.

Qui est responsable ?

L'obligation de vigilance incombe au l'utilisateur et le propriétaire/gestionnaire. Dans l'immobilier multi-locataires, vous pouvez conclure des accords contractuels avec les locataires, mais la responsabilité légale des équipements de sécurité incendie communs reste à la charge du propriétaire ou du gestionnaire. En cas d'incident, se renvoyer la responsabilité ne sert à rien.

Que devez-vous concrètement pouvoir démontrer ?

• Que les équipements coupe-feu présent sont là où ils doivent être (compartimentage, portes, calfeutrements, clapets, protection de la structure).
• Qu'ils sont correctement réalisés, avec des systèmes testés.
• Qu'ils être contrôlés et entretenus périodiquement, avec des résultats consignés.
• Qu'après des rénovations, les séparations soient réparé et recertifié.

Le registre comme moyen de preuve

Il n'existe pas de forme légalement prescrite, mais en pratique, un registre à jour le moyen par lequel vous justifiez l'obligation de vigilance. Pour chaque dispositif, vous consignez : ce qu'il est, où il se trouve (sur le plan), quand il a été contrôlé, avec quel résultat et avec quel certificat. Un registre numérique avec plans interactifs rend cela immédiatement clair lors d'un contrôle par la région de sécurité ou votre assureur. En savoir plus sur notre registre numérique.

Surveillance et application

L'autorité compétente (la commune, au nom de la région de sécurité) exerce la surveillance et peut, en cas de manquement constaté, prendre des mesures coercitives : un avertissement, une astreinte, voire dans le cas extrême une fermeture. Pour les risques plus importants, les assureurs exigent un dossier à jour comme condition, et peuvent limiter la couverture en cas de sinistre si l'entretien n'est pas démontrable.

Questions fréquentes