Il condominio si occupa di norma della manutenzione e del ripristino delle parti comuni. Per le parti private, questo compito spetta di solito al proprietario. L'atto di divisione e il regolamento condominiale stabiliscono la ripartizione esatta. Un difetto di sicurezza antincendio è stato causato da lavori di un proprietario? Allora il recupero dei costi può essere possibile, ma non basta constatare che l'attraversamento appartiene alla sua abitazione.
Un'apertura attorno a una tubazione sembra un piccolo problema. Eppure può compromettere la funzione tagliafuoco o di tenuta al fumo di una parete o di un solaio. Per un condominio contano quindi tre domande: cosa bisogna fare, chi lo organizza e chi paga?
Parta dall'atto di divisione
Il punto in cui si trova un difetto non stabilisce automaticamente chi è responsabile. Una parete, un solaio o una tubazione comune può trovarsi all'interno di un appartamento.
Raccolga quindi i seguenti documenti:
- L'atto di divisione e la planimetria di divisione: per la delimitazione delle parti private e comuni.
- Il regolamento condominiale applicabile: per le regole su manutenzione, ripristino, costi e competenze.
- Eventuali modifiche dell'atto: possono discostarsi dal regolamento tipo originale.
Utilizzi il regolamento tipo a cui rimanda il Suo atto. Un regolamento tipo più recente non vale automaticamente per il Suo condominio. L'organizzazione professionale dei notai olandesi (KNB) spiega su Notaris.nl come l'atto e il regolamento tipo sono collegati.
Quali parti dell'edificio rientrano di solito nel condominio?
La tabella seguente aiuta in una prima valutazione. Restano determinanti le regole del Suo edificio.
| Parte dell'edificio o situazione | Principio abituale | Cosa deve verificare? |
|---|---|---|
| Parete o solaio divisorio | La struttura di separazione è di solito comune. | Distingua tra la struttura e le finiture all'interno dell'abitazione. |
| Vano scala, ballatoio o androne | Di solito comune; il condominio organizza la manutenzione. | Quali componenti e costi indica il regolamento? |
| Cavedio impiantistico | La struttura del cavedio è di solito comune. | Per tubazioni e impianti possono valere regole diverse. |
| Vano contatori | Non necessariamente del tutto comune o privato. | Valuti separatamente il vano, l'involucro, gli attraversamenti e gli impianti. |
| Porta d'ingresso dell'appartamento e telaio | La ripartizione dipende dall'atto e dal regolamento. | Verifichi anche le regole su ferramenta e chiudiporta. |
| Cantina o posto auto | Un diritto d'uso esclusivo non significa che tutte le strutture circostanti siano private. | Distingua lo spazio privato da corridoi, pareti e solai condivisi. |
| Attraversamento per un impianto privato | Un cavo o una tubazione privata può attraversare una compartimentazione comune. | Valuti sia la parte dell'edificio sia gli accordi sui lavori. |
Il condominio gestisce le parti comuni per conto dell'insieme dei proprietari. Quando paga il condominio, sono quindi questi proprietari a sostenere insieme i costi secondo la chiave di ripartizione applicabile. Non si tratta necessariamente di un importo uguale per appartamento.
Valutare la sicurezza e ripartire i costi sono compiti diversi
Il Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving, il decreto olandese sulle opere edilizie) stabilisce requisiti per gli edifici e per il loro utilizzo. I requisiti edilizi applicabili dipendono, tra l'altro, dalla situazione: edificio esistente, nuova costruzione o ristrutturazione.
Si applica inoltre lo specifico obbligo di diligenza per un uso sicuro dal punto di vista antincendio previsto dall'articolo 6.4 del Bbl. Esso riguarda chi utilizza l'edificio o lo fa utilizzare. Anche residenti e locatori hanno quindi delle responsabilità. La cura della sicurezza antincendio non spetta esclusivamente al condominio.
Quando viene riscontrato un difetto, faccia prima valutare la gravità e le misure necessarie. Una discussione sul pagamento non deve far sì che una situazione pericolosa continui a sussistere.
Ciò non significa che ogni difetto abbia lo stesso termine di ripristino. Faccia mettere per iscritto cosa va fatto subito, quali misure provvisorie servono eventualmente e quando seguirà il ripristino definitivo. Una pianificazione su più esercizi è giustificata solo se la sicurezza e i requisiti applicabili lo consentono. Il solo inserimento nel piano di manutenzione non rende giustificato un rinvio.
Quando il condominio può recuperare i costi da un proprietario?
Può essere il caso, ad esempio, se un proprietario durante una ristrutturazione ha danneggiato una compartimentazione comune. Ma un difetto presso un'abitazione non è di per sé la prova che l'attuale proprietario debba pagare i costi di ripristino.
Valuti separatamente:
- Il titolo del pagamento: l'obbligo deriva dal regolamento, da accordi sulla ristrutturazione o dalla responsabilità per danni?
- La causa: quali lavori hanno causato il difetto, e chi ne era responsabile?
- I costi di ripristino: quali lavori sono necessari e come è motivato l'importo?
Il regolamento tipo 2017 (Modelreglement 2017) contiene ad esempio disposizioni sui danni imputabili e sulla rivalsa nei confronti di una parte responsabile. Se tali disposizioni valgono per il Suo condominio dipende dal Suo atto.
Esempio: una tubazione attraverso una parete comune
Supponiamo che durante un'ispezione venga trovato un attraversamento di tubazione sigillato in modo insufficiente. La tubazione appartiene al condizionatore di un solo appartamento.
È un punto di partenza per un'indagine. Non dice ancora chi ha realizzato l'apertura, quali accordi valevano o quando si è creata la situazione. Chieda quindi anche l'incarico, l'eventuale autorizzazione del condominio e i documenti di consegna dell'installatore.
Il condominio può organizzare il ripristino necessario e allo stesso tempo verificare se il recupero dei costi è possibile. In caso di pretesa contestata o di lavori di un precedente proprietario, è opportuna la valutazione di un giurista esperto in diritto condominiale.
Per ogni difetto, documenti qual è il problema
Un rapporto utile aiuta nel ripristino, nelle decisioni e in un'eventuale richiesta di rimborso dei costi. Chieda:
- Una posizione riconoscibile: parte dell'edificio, piano, numero dell'abitazione e un segno su un disegno.
- Foto con contesto: panoramica e dettaglio, preferibilmente prima e dopo il ripristino.
- Una valutazione tecnica: quale funzione ha la separazione, quale requisito si applica e cosa non è conforme?
- Una proposta di ripristino: metodo, urgenza, accessibilità e costi.
- Informazioni sulla causa: ispezioni precedenti, incarichi, autorizzazioni e documenti di consegna disponibili.
Nel rapporto distingua tra una causa accertata e un sospetto. Una foto di una tubazione non dimostra chi ha conferito l'incarico.
Una buona documentazione sostiene una pretesa, ma non garantisce che abbia successo. In un procedimento, la parte che chiede il pagamento deve motivare sufficientemente la propria pretesa e, se necessario, fornire le prove.
Nel ripristino, chieda la prova della corretta applicazione
Un prodotto con l'etichetta «resistente al fuoco» non è automaticamente adatto a ogni apertura. La soluzione deve corrispondere, tra l'altro, alla parete o al solaio, al tipo di tubazione, alle dimensioni e alla prestazione richiesta.
Chieda quindi all'esecutore di documentare quale sistema è stato applicato e dove, e su quale documentazione tecnica si basa la soluzione. Conservi anche i documenti di esecuzione e di consegna.
Un certificato di prodotto da solo non dimostra che l'intera struttura sia conforme. L'Informatiepunt Leefomgeving (il punto informativo pubblico olandese sulla legge sull'ambiente) sottolinea che anche l'applicazione e la combinazione dei prodotti da costruzione devono essere corrette.
Come preparare una decisione per l'assemblea
I condòmini devono poter vedere perché i lavori sono necessari e cosa significano per il loro contributo. Includa nella proposta:
- I difetti e le conseguenze: con foto e una spiegazione comprensibile.
- Le misure necessarie: compresi i termini di ripristino e le eventuali misure provvisorie.
- Il preventivo: con quantità, lavori e costi chiari.
- Il finanziamento: dal bilancio corrente, dal fondo di riserva o da un contributo aggiuntivo.
- L'esecuzione e il controllo: chi conferisce l'incarico, chi controlla e dove vengono conservati i documenti?
I prezzi unitari sono utili soprattutto se è chiaro cosa comprendono. Indichi ad esempio se sono inclusi l'accessibilità, l'apertura e il ripristino delle finiture, la documentazione e l'IVA. Due attraversamenti possono differire molto dal punto di vista tecnico e avere quindi un prezzo di ripristino diverso.
Verifichi anche quale maggioranza, quale quorum e quale delega il regolamento richiede per la decisione. Per le misure urgenti possono valere competenze separate del consiglio.
Il ripristino antincendio può essere pagato con il fondo di riserva?
Il ripristino delle parti comuni può rientrare nello scopo del fondo di riserva. Verifichi la natura della spesa, le disposizioni del regolamento e la decisione necessaria. La normale manutenzione annuale può invece rientrare nel bilancio di gestione.
Inserisca la manutenzione prevedibile e la sostituzione dei presidi antincendio comuni nel piano di manutenzione pluriennale. Indichi cosa serve, quando va fatto e quali costi sono previsti. Il governo olandese spiega il fondo di riserva e il piano di manutenzione.
Non faccia attendere il ripristino necessario fino al prossimo aggiornamento periodico del piano di manutenzione.
Domande frequenti
Se la situazione non soddisfa i requisiti applicabili o costituisce un pericolo, l'età del difetto non è di per sé un motivo per lasciarlo. Faccia però valutare quali requisiti valgono per l'edificio: un complesso esistente non deve automaticamente soddisfare tutti i requisiti per le nuove costruzioni. In caso di ristrutturazione possono applicarsi requisiti aggiuntivi.
Il regolamento condominiale può contenere obblighi di consentire la manutenzione necessaria e di dare accesso alle parti comuni situate in un'abitazione. Verifichi la disposizione applicabile e concordi in anticipo accesso ed esecuzione. In caso di rifiuto può essere necessaria un'azione legale; un obbligo di manutenzione non autorizza di per sé il consiglio a entrare in un'abitazione.
Concordi in anticipo con il condominio i lavori su una parte comune dell'edificio. Stabilisca chi conferisce l'incarico, quali requisiti tecnici valgono e quali documenti di consegna servono. Così evita che una riparazione eseguita debba essere rivalutata o rifatta.
Un rapporto offre un quadro della situazione. Successivamente le misure necessarie devono essere eseguite e controllate. Stabilisca anche come verranno valutate le modifiche dopo le ristrutturazioni. Un nuovo cavo o una nuova tubazione può compromettere di nuovo una compartimentazione già ripristinata.
Le serve aiuto per valutare e preventivare il ripristino?
Grazy Brandwering aiuta consigli condominiali e amministratori a inventariare i presidi antincendio, documentare i difetti e stimare i costi di ripristino.
Scopra il nostro approccio alla sicurezza antincendio nei condomini. Quando ci contatta, tenga a portata di mano, se disponibili, i disegni dell'edificio, i rapporti di ispezione precedenti e la data dell'assemblea. Così l'inventario potrà rispondere meglio alle questioni su cui il Suo condominio deve decidere.
Vuole saperne di più sulle sigillature resistenti al fuoco?
Sigillare gli attraversamenti contro il fuoco con collari, nastri avvolgenti, sigillante, malta o altri sistemi con applicazione documentata, affinché la WBDBO della Sua compartimentazione resti intatta.
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