Inserire la protezione antincendio nel piano di manutenzione: come redigere un preventivo motivato

La protezione antincendio si preventiva stabilendo quali presidi sono presenti, cosa va fatto e quando. Distingua poi tra il ripristino dei difetti esistenti, i controlli e la manutenzione ricorrenti e la sostituzione futura.

Così evita che nel piano di manutenzione pluriennale finisca un'unica voce generica «sicurezza antincendio» senza lavori chiaramente definiti né motivazione dei costi. Aiuta inoltre il consiglio condominiale o l'amministratore a spiegare quale budget serve ora e per cosa accantonare in seguito.

Perché la protezione antincendio merita un posto proprio nel piano di manutenzione

Pareti, solai, porte e sigillature degli attraversamenti resistenti al fuoco aiutano a limitare la propagazione di un incendio. Una parte di essi non è visibile, ad esempio sopra un controsoffitto o in un cavedio impiantistico.

I difetti possono nascere durante ristrutturazioni e lavori impiantistici. Si pensi a un nuovo cavo attraverso una compartimentazione o a un'apertura non ripristinata correttamente dopo i lavori. Anche danni e usura delle parti mobili meritano attenzione.

Un preventivo di manutenzione esistente non offre quindi automaticamente un quadro completo della sicurezza antincendio. Verifichi quali presidi sono stati effettivamente esaminati e quali ispezioni fanno parte dei Suoi contratti di manutenzione.

Una valutazione dello stato secondo la NEN 2767, inoltre, non equivale a una valutazione completa della sicurezza antincendio. NEN distingue tra la valutazione tecnica dello stato e le ispezioni specialistiche aggiuntive. Concordi esplicitamente l'ambito di indagine desiderato.

1. Parta da un inventario utilizzabile per il preventivo

Un rilievo iniziale utile descrive i presidi presenti e il loro stato al momento dell'indagine. Contare solo attraversamenti e porte non basta: anche funzione, esecuzione e accessibilità determinano i lavori necessari.

Chieda all'ispettore di registrare per ogni elemento:

• Posizione e identificazione: dove si trova l'elemento, con un codice riconoscibile su disegno e foto?
• Funzione e base di valutazione: quale prestazione di resistenza al fuoco o al fumo serve qui, e su cosa si basa questa valutazione?
• Situazione riscontrata: cosa è in ordine, cosa è difettoso e dove mancano informazioni?
• Misura di ripristino: cosa va adeguato, riparato o sostituito?
• Urgenza e base dei costi: quando va fatto e quali quantità servono per la stima?

Faccia anche registrare quali locali ed elementi non erano accessibili. Un cavedio chiuso o un controsoffitto inaccessibile è un limite dell'indagine, non la conferma che lì sia tutto in ordine.

Servono aperture o indagini aggiuntive? Preveda per questo un incarico di indagine e un budget separati. Tenga ben distinti i costi di ripristino accertati e i lavori ancora incerti.

2. Preventivi per tipo di lavoro

Un importo generico per metro quadrato di superficie può aiutare in un primo confronto sommario, ma di solito non basta per un preventivo esecutivo.

Scelga l'unità adatta al lavoro. Per gli attraversamenti contano ad esempio numero e tipologia; per il ripristino delle pareti un prezzo al metro quadrato può invece essere appropriato.

Un prezzo unitario è utile solo se è chiaro quali lavori comprende. Due aperture di uguale dimensione possono richiedere soluzioni diverse a causa di differenze nelle tubazioni o nelle strutture di separazione.

I prodotti scelti devono inoltre essere adatti all'applicazione. Un certificato di prodotto da solo non dimostra che l'intera esecuzione soddisfi i requisiti.

Consideri anche i costi accessori

Verifichi se i preventivi tengono conto di:

• rendere accessibili cavedi e controsoffitti;
• ponteggi, piattaforme aeree o altre attrezzature;
• rimozione di sigillature non idonee;
• ripristino delle finiture aperte;
• accesso alle abitazioni e coordinamento con i residenti;
• controllo di consegna, foto e aggiornamento dei disegni;
• IVA e livello dei prezzi su cui si basa la stima.

Eviti i doppi conteggi: se la documentazione è già compresa nel prezzo unitario, non deve ricomparire come voce separata.

3. Renda il calcolo verificabile

Per ogni tipo di lavoro utilizzi questa struttura:

Quantità × prezzo unitario + costi accessori = costi di esecuzione stimati.

Renda poi visibili separatamente le eventuali incertezze.

Esempio di calcolo fittizio

Gli importi seguenti sono stati scelti esclusivamente per illustrare il metodo di calcolo. Non sono prezzi di mercato né tariffe di Grazy.

Un margine del 10% non è una regola fissa. Scelga un margine motivato in base a ciò che è ancora sconosciuto. Con molti elementi inaccessibili, un'indagine aggiuntiva può avere più senso di un accantonamento maggiore.

Per gli anni di esecuzione futuri indichi anche l'indicizzazione dei prezzi scelta. Prima di affidare l'incarico verifichi se quantità, prezzi e lavori corrispondono ancora alla situazione attuale.

4. Faccia derivare il termine di ripristino dalla valutazione

Un piano di manutenzione distribuisce lavori e spese su più anni. Questa distribuzione deve essere compatibile con la sicurezza e con i requisiti che valgono per l'edificio.

Per ogni difetto faccia valutare:

• quali misure sono necessarie subito;
• se misure provvisorie sono necessarie e sufficienti;
• entro quale termine deve avvenire il ripristino definitivo;
• quale manutenzione o sostituzione può essere pianificata in modo responsabile.

L'inserimento nel piano di manutenzione non autorizza a lasciar perdurare una situazione pericolosa. L'Informatiepunt Leefomgeving (il punto informativo pubblico olandese sulla legge sull'ambiente) descrive che anche lasciar perdurare una situazione non sicura dal punto di vista antincendio può essere in contrasto con l'obbligo di diligenza specifico.

Combinare i lavori con una ristrutturazione può essere pratico, purché attendere fino a quel momento sia responsabile. Documenti questa valutazione.

5. Stabilisca le frequenze di manutenzione per ogni presidio

«Ispezionare ogni anno» non è una regola universale per tutti i presidi antincendio. Determini lavori e frequenze in base ai requisiti applicabili, alle istruzioni del fabbricante, alle condizioni d'uso, alle risultanze precedenti e a eventuali accordi aggiuntivi.

Per gli impianti dell'edificio che rientrano nell'articolo 2.6 del Bbl vale un obbligo di diligenza specifico per gestione, manutenzione e controllo. Secondo l'IPLO, le istruzioni di fabbricanti, fornitori e installatori sono un punto di partenza importante.

Un esempio concreto: per il tipo FK2-EU, TROX indica inizialmente prove di funzionamento semestrali. Secondo tale informazione di prodotto, dopo due prove consecutive senza problemi di funzionamento si può passare a una prova annuale. Questa prescrizione non va applicata senza valutazione a ogni altro tipo di serranda tagliafuoco.

Nel piano di manutenzione distingua quindi tra:

• controlli durante la gestione ordinaria;
• manutenzione specialistica programmata;
• controlli dopo lavori, modifiche o danni;
• sostituzione in base a stato, funzionamento e informazioni di prodotto disponibili.

In caso di difetto a una porta valuti prima se è possibile un ripristino adeguato. Una carenza non significa automaticamente che l'intero gruppo porta vada sostituito.

6. Usi con cautela i campionamenti in un portafoglio immobiliare

Con più edifici, una prima indagine su sedi selezionate può aiutare a stabilire priorità e un budget provvisorio. Stabilisca in anticipo lo scopo del campione e come vengono scelte le sedi.

Guardi oltre l'anno di costruzione e la destinazione d'uso. Anche sistema costruttivo, impianti, storia delle ristrutturazioni, manutenzione e difetti riscontrati in precedenza possono essere rilevanti.

Riporti poi:

• quali edifici ed elementi sono stati esaminati;
• perché è stata fatta questa selezione;
• quali ipotesi vengono usate per gli altri edifici;
• quale incertezza contiene la stima;
• dove servono indagini aggiuntive.

Consideri il risultato una stima provvisoria del portafoglio. Non ne tragga la conclusione che gli edifici non esaminati siano conformi. Approfondisca quantità e misure per ogni edificio prima di fissare un budget esecutivo definitivo.

7. Colleghi il piano di manutenzione al bilancio annuale

Per un budget chiaro è utile distinguere tre tipi di spesa:

Per i condomini questa distinzione è rilevante perché il fondo di riserva è destinato a spese diverse dai normali costi annuali. Quando si attinge al fondo, verifichi anche il regolamento condominiale e la decisione richiesta. Chi sostiene quali costi lo spieghiamo in Sicurezza antincendio in condominio: chi paga il ripristino?

Per un condominio con un edificio destinato in tutto o in parte ad abitazione, l'accantonamento annuale previsto dalla legge può basarsi su un piano di manutenzione approvato, con al massimo cinque anni di età e una copertura di almeno dieci anni. La legge offre inoltre la via di accantonare ogni anno almeno lo 0,5% del valore di ricostruzione. Questa percentuale di per sé non dice nulla sull'adeguatezza del budget per un progetto di ripristino concreto.

Consulti anche la spiegazione del governo olandese sugli accantonamenti per la manutenzione straordinaria.

Eviti nuovi difetti dopo il ripristino

Includa la finitura antincendio negli incarichi per ristrutturazioni e lavori impiantistici. Concordi prima dell'esecuzione chi è responsabile del ripristino delle separazioni compromesse e chi controlla la consegna.

Faccia registrare gli attraversamenti e gli altri presidi modificati con posizione, soluzione applicata e foto. Ove necessario, controlli prima che i lavori scompaiano dietro le finiture.

In caso di nuovo attraversamento non attenda il prossimo giro d'ispezione periodico. L'IPLO indica esplicitamente la mancanza di un controllo adeguato dopo la realizzazione o la modifica di un attraversamento come una possibile violazione dell'obbligo di diligenza per un uso sicuro dal punto di vista antincendio.

Domande frequenti

Le serve aiuto per motivare il Suo piano di manutenzione?

Grazy Brandwering aiuta consigli condominiali e amministratori con inventari, segnalazione dei difetti e stime dei costi di ripristino.

Scopra il nostro approccio per consigli condominiali e amministratori. Quando ci contatta, condivida il piano di manutenzione esistente, i disegni dell'edificio disponibili e i rapporti di ispezione precedenti. Così l'indagine potrà concentrarsi sulle informazioni ancora necessarie per la Sua decisione di manutenzione.