Il 2027 sarà un anno intenso per l'edilizia. La costruzione di abitazioni si avvicina alle 100.000 unità all'anno, l'edilizia non residenziale riparte e il governo punta su grandi aree residenziali e sulla costruzione in fabbrica. Per project manager e imprese generali ciò significa più progetti contemporaneamente, su un mercato del lavoro che resta teso. La protezione antincendio è spesso una voce acquistata tardi, mentre le scelte che la determinano si fanno all'inizio del progetto. Questa panoramica riassume dati e piani, aggiornati a ottobre 2026, e mostra dove la sicurezza antincendio nei grandi progetti richiede attenzione.

Quanto si costruirà nel 2027?

Le previsioni divergono, perché misurano cose leggermente diverse. Nella previsione di luglio 2026, ABF Research prevede che nel 2027 si aggiungano quasi 100.000 abitazioni (99.700); secondo ABF la produzione poi cala leggermente. L'Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) è più prudente e prevede per il 2027 84.000 abitazioni di nuova costruzione consegnate.

FontePrevisione per il 2027
ABF Research, luglio 2026Quasi 100.000 nuove abitazioni (99.700); poi un po' meno.
EIB, gennaio 202684.000 abitazioni di nuova costruzione consegnate; la produzione edilizia totale cresce del 4,5%.
EIB, gennaio 2026Ripresa dell'edilizia non residenziale, soprattutto negozi e uffici, e investimenti aggiuntivi in edifici logistici grazie all'aumento della spesa per la difesa.

I piani non mancano: per il periodo dal 2025 al 2030 i comuni hanno quasi un milione di abitazioni (932.300) in programma. Secondo l'EIB il freno sta soprattutto nell'esecuzione, perché il mercato del lavoro nell'edilizia resta teso. Metta quindi in conto che anche l'impiego di subappaltatori specializzati va fissato per tempo.

Dove si trovano i grandi progetti residenziali?

Lo Stato ha designato 26 aree come località nazionali di edilizia residenziale su larga scala, con complessivamente oltre 400.000 nuove abitazioni fino al 2035 compreso. Si tratta soprattutto di aree urbane intorno a stazioni e zone dei canali, e di nuovi quartieri. Una selezione dall'elenco:

  • Zuid-Holland: Den Haag CID Binckhorst (circa 20.000 abitazioni tra CID e Binckhorst), Rotterdam Oostflank e la Oude Lijn, il corridoio ferroviario tra Leiden e Dordrecht.
  • Utrecht e Amsterdam: Utrecht Groot Merwede & Rijnenburg, Haven-Stad ad Amsterdam, e MRA West e MRA Oost.
  • Brabante e l'est: l'Internationale Knoop-XL a Eindhoven, la Brabantse Stedenrij, la Kanaalzone e lo Stationsgebied a Nijmegen, Arnhem Spoorzone-Oost, Zwolle Spoorzone, Apeldoorn, Helmond Centrum+ e la Spoorzone Hengelo-Enschede.
  • Nord e centro: Groningen Suikerzijde e Stadshavens, la Spoor- en A1-zone ad Amersfoort, la Regio Foodvalley e l'Alkmaars Kanaal.

Le cinque località più recenti sono state designate il 1° settembre 2026, per la costruzione accelerata di circa 30.000 abitazioni complessive in dieci anni: Deventer (Centrum, Schil e Keizerslanden), Haarlem Schalkwijk, Leeuwarden Middelsee-Spoordok, Maastricht Spoorzone e Weert Spoorzone. Altre cinque località seguiranno questo autunno con la Nota Ruimte.

Per la sicurezza antincendio ciò significa soprattutto edifici multipiano ad alta densità, spesso edifici alti vicino a una stazione. Le abitazioni sono separate tra loro e da vani scala, ballatoi e cantine da compartimentazioni antincendio, e cavedi, vani contatori e tubazioni attraversano queste separazioni in centinaia di punti per edificio. Un dettaglio scelto male si ripete in ogni abitazione. Legga come lo affrontiamo in protezione antincendio nei complessi residenziali, e per la regione di Den Haag in protezione antincendio a Den Haag.

Costruire in fabbrica: che ne è della compartimentazione antincendio?

Nell'Actieplan Versnelling Woningbouw (piano d'azione per accelerare l'edilizia residenziale) del 21 settembre 2026 il governo punta sulla costruzione industrializzata: nel 2030 metà delle nuove abitazioni dovrà uscire dalla fabbrica. Le abitazioni con un concept abitativo approvato potranno allora essere costruite senza un permesso tecnico-edilizio separato, e l'iter di progettazione e autorizzazione, oggi in media di otto anni, dovrà dimezzarsi entro il 2030.

In questo modo parte della protezione antincendio si sposta in fabbrica: pareti, solai e attraversamenti all'interno di un modulo vengono realizzati in condizioni controllate. Ciò che resta in cantiere è proprio il lavoro più difficile da controllare: i collegamenti tra moduli, i cavedi che attraversano più moduli, le tubazioni verso il vano contatori e il collegamento a un nucleo in calcestruzzo o a un vano scala. Un concept approvato dice qualcosa sul progetto; se l'esecuzione in cantiere vi corrisponde va documentato per ogni progetto. Concordi quindi in anticipo chi sigilla e documenta i collegamenti e gli attraversamenti in cantiere.

Edilizia non residenziale, sanità, difesa e data center

Edilizia non residenziale. Dopo alcuni anni magri, l'EIB prevede una ripresa dal 2027, soprattutto per negozi e uffici. Gli uffici hanno molta impiantistica per metro quadrato, e quindi molti attraversamenti di compartimentazioni antincendio; vedi attraversamenti antincendio nell'edilizia non residenziale.

Sanità. Nel 2027 sono in corso diversi grandi progetti ospedalieri. Secondo la pianificazione degli ospedali stessi, il nuovo edificio del Frisius MC a Leeuwarden, con terapia intensiva, blocco operatorio e day hospital, dovrà essere pronto a fine 2027, il nuovo Slingeland Ziekenhuis a Doetinchem entrerà in funzione a metà 2027, e nel 2027 partiranno tra l'altro la ricostruzione del Groene Hart Ziekenhuis a Gouda (per fasi fino al 2031 compreso) e il nuovo ospedale St Jansdal a Lelystad. Dove soggiornano persone che non possono evacuare autonomamente, la compartimentazione è più fitta e la resistenza al fumo pesa di più; vedi sicurezza antincendio nelle strutture sanitarie.

Difesa. Nei prossimi anni la Difesa dovrà costruire o sostituire circa 2,5 milioni di metri quadrati di immobili, in gran parte in modo standardizzato e industriale. Ciò avviene tra l'altro tramite il Commandopost Vastgoed, una collaborazione tra Difesa e Rijksvastgoedbedrijf (agenzia immobiliare dello Stato) con grandi imprese di costruzione. Anche lì vale: la standardizzazione funziona solo se il dettaglio antincendio del primo edificio è corretto.

Data center. Da giugno 2025 Amsterdam non consente più nuovi grandi data center e, secondo Cushman & Wakefield la crescita si sposta tra l'altro verso l'Eemshaven e Middenmeer. La congestione della rete elettrica e i permessi frenano la crescita. Nei data center la sicurezza antincendio ruota attorno alla compartimentazione e agli attraversamenti da rivalutare a ogni modifica; vedi sicurezza antincendio nei data center.

Quali regole cambiano intorno al 2027?

Facciate degli edifici alti. Nel 2023 il Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) ha introdotto requisiti più severi per le facciate degli edifici alti (Staatsblad 2023, 426). La facciata di un edificio in cui si dorme deve rispettare la classe di reazione al fuoco A2 sopra i 50 metri, e già sopra i 30 metri dove dormono persone con ridotta autonomia; per finestre, porte e telai basta la classe B. Inoltre, negli edifici alti in cui si dorme, un locale con pavimento sopra i 50 metri deve avere un WBDBO di 120 minuti rispetto ai compartimenti il cui pavimento si trova 20 metri più in basso (articolo 4.53a). I requisiti si applicano solo quando il metodo di prova è definito: NEN ha pubblicato a tal fine la NPR 6999, e il ministro fissa il livello richiesto nell'Omgevingsregeling. A ottobre 2026 i requisiti non erano ancora in vigore. Se sta progettando ora un edificio alto la cui domanda sarà presentata nel 2027 o più tardi, verifichi quali requisiti valgono al momento della domanda.

Wet kwaliteitsborging (Wkb, legge sulla garanzia della qualità nell'edilizia). La Wkb vale ancora solo per la classe di conseguenza 1, come le case unifamiliari e i semplici edifici commerciali. Per edifici di appartamenti, uffici ed edifici sanitari (classi 2 e 3) non c'è ancora una data di introduzione: dopo la valutazione intermedia del 2026 segue nel 2027 una valutazione, e l'introduzione per le classi superiori dipende dal suo esito. Anche la Wkb per le ristrutturazioni è per ora rinviata. Un fascicolo che mostra quale sistema è stato applicato e dove resta, con o senza Wkb, la base per una consegna senza discussioni.

Punti di ricarica. Con la prima tranche della direttiva europea sugli edifici (EPBD IV), dal 29 maggio 2026 valgono nuovi requisiti per l'infrastruttura di ricarica nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni importanti di edifici non residenziali (Staatsblad 2026, 103). Più punti di ricarica nei parcheggi richiedono anche attenzione alla sicurezza antincendio; vedi sicurezza antincendio e infrastruttura di ricarica nei parcheggi.

Cosa significa per il Suo progetto?

  • Assegni presto il perimetro antincendio. Con più progetti contemporaneamente e un mercato del lavoro teso, una protezione antincendio acquistata solo in fase di finiture è un rischio per la pianificazione. In fase di gara è spesso già possibile un preventivo per voce con prezzi unitari.
  • Scelga il sistema insieme al piano dei fori. Se un attraversamento rientra nel campo di applicazione di un sistema dipende dalla dimensione del foro, dalle distanze e dalla stratigrafia della parete o del solaio. In fase di preparazione dei lavori si può ancora intervenire, in cantiere di solito non più.
  • Standardizzi il primo dettaglio. Nell'edilizia residenziale multipiano, nella costruzione modulare e negli edifici standardizzati per la difesa ogni dettaglio si ripete. Valuti il primo esemplare insieme a tutte le parti prima che venga ripetuto.
  • Assegni i collegamenti in cantiere. Nella costruzione in fabbrica il rischio sta in ciò che avviene tra i moduli. Stabilisca chi lo sigilla e lo documenta.
  • Consegni un fascicolo per attraversamento. Con posizione, sistema, documentazione, data e foto, alla consegna è dimostrabile cosa è stato fatto, che la Wkb si applichi o meno.
  • Negli edifici alti tenga d'occhio le regole sulle facciate. Verifichi per ogni progetto quali requisiti valgono al momento della domanda.

Lavorate a un progetto da circa 1 milione di euro di importo lavori? Leggete come assumiamo il perimetro antincendio nei grandi progetti edilizi dall'inizio alla fine, oppure inviate direttamente una richiesta di progetto .

Fonti

Domande frequenti

Nella previsione di luglio 2026, ABF Research prevede quasi 100.000 nuove abitazioni (99.700). L'EIB è più prudente e stima 84.000 abitazioni di nuova costruzione consegnate. I dati non misurano esattamente la stessa cosa, ma entrambi indicano più edilizia residenziale rispetto al 2025.

No, non ancora. La Wkb vale solo per la classe di conseguenza 1, come le case unifamiliari. Per le classi 2 e 3, di cui fa parte la maggior parte degli edifici di appartamenti, non c'è ancora una data di introduzione; dipende dalla valutazione del 2027.

I requisiti sono stati stabiliti nel 2023, ma si applicano solo quando il metodo di prova e il livello richiesto saranno fissati nell'Omgevingsregeling. NEN ha pubblicato il metodo di prova NPR 6999. A ottobre 2026 i requisiti non erano ancora in vigore; verifichi per ogni progetto quali requisiti valgono al momento della domanda.

Preferibilmente in fase di gara o di preparazione dei lavori, prima che il piano dei fori sia definito. In questo modo il sistema per tipo di attraversamento, i giri di sigillatura per fase di costruzione e il fascicolo di consegna possono ancora essere inseriti nella pianificazione.

Vuole saperne di più sulle sigillature resistenti al fuoco?

Sigillare gli attraversamenti contro il fuoco con collari, nastri avvolgenti, sigillante, malta o altri sistemi con applicazione documentata, affinché la WBDBO della Sua compartimentazione resti intatta.

Maggiori informazioni sulle sigillature resistenti al fuoco