2027 sera une année chargée pour la construction. La construction de logements approche les 100 000 logements par an, le tertiaire repart et le gouvernement mise sur de grands secteurs de logements et sur la construction en usine. Pour les chefs de projet et les entreprises générales, cela signifie davantage de projets en parallèle, sur un marché du travail qui reste tendu. La protection incendie est souvent un poste acheté tard, alors que les choix qui la déterminent se font tôt dans le projet. Cet aperçu présente les chiffres et les plans, tels qu'ils étaient en octobre 2026, et montre où la sécurité incendie des grands projets demande de l'attention.

Combien construira-t-on en 2027 ?

Les prévisions divergent, car elles ne mesurent pas tout à fait la même chose. Dans sa prévision de juillet 2026, ABF Research prévoit près de 100 000 logements supplémentaires en 2027 (99 700) ; ensuite, selon ABF, la production recule légèrement. L'Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) est plus prudent et table sur 84 000 logements neufs livrés en 2027.

SourcePrévision pour 2027
ABF Research, juillet 2026Près de 100 000 nouveaux logements (99 700) ; un peu moins ensuite.
EIB, janvier 202684 000 logements neufs livrés ; la production totale de la construction progresse de 4,5 %.
EIB, janvier 2026Reprise du tertiaire, surtout pour les commerces et les bureaux, et investissements supplémentaires dans les bâtiments logistiques grâce à la hausse des dépenses de défense.

Les projets ne manquent pas : pour 2025 à 2030, les communes ont près d'un million de logements (932 300) en préparation. Selon l'EIB, le frein se situe surtout dans l'exécution, car le marché du travail dans la construction reste tendu. Prévoyez donc de réserver tôt l'intervention des sous-traitants spécialisés.

Où se trouvent les grands projets de logements ?

L'État a désigné 26 secteurs comme sites nationaux de construction de logements à grande échelle, représentant ensemble plus de 400 000 nouveaux logements d'ici 2035 inclus. Il s'agit surtout de zones urbaines autour des gares et des zones de canaux, et de nouveaux quartiers. Une sélection de la liste :

  • Zuid-Holland : Den Haag CID Binckhorst (quelque 20 000 logements dans le CID et la Binckhorst réunis), Rotterdam Oostflank et l'Oude Lijn, le corridor ferroviaire entre Leiden et Dordrecht.
  • Utrecht et Amsterdam : Utrecht Groot Merwede & Rijnenburg, Haven-Stad à Amsterdam, ainsi que MRA West et MRA Oost.
  • Brabant et l'est : l'Internationale Knoop-XL à Eindhoven, la Brabantse Stedenrij, la Kanaalzone et le Stationsgebied à Nijmegen, Arnhem Spoorzone-Oost, Zwolle Spoorzone, Apeldoorn, Helmond Centrum+ et la Spoorzone Hengelo-Enschede.
  • Nord et centre : Groningen Suikerzijde et Stadshavens, la Spoor- en A1-zone à Amersfoort, la Regio Foodvalley et l'Alkmaars Kanaal.

Les cinq sites les plus récents ont été désignés le 1er septembre 2026, pour la construction accélérée d'environ 30 000 logements au total en dix ans : Deventer (Centrum, Schil et Keizerslanden), Haarlem Schalkwijk, Leeuwarden Middelsee-Spoordok, Maastricht Spoorzone et Weert Spoorzone. Cinq autres sites suivront cet automne avec la Nota Ruimte.

Pour la sécurité incendie, cela signifie surtout des immeubles collectifs à forte densité, souvent de grande hauteur près d'une gare. Les logements sont séparés entre eux et des cages d'escalier, coursives et caves par des séparations coupe-feu, et les gaines, gaines de compteurs et canalisations traversent ces séparations à des centaines d'endroits par bâtiment. Un détail mal choisi se répète dans chaque logement. Découvrez notre approche dans protection incendie des immeubles d'habitation, et pour la région de Den Haag dans protection incendie à Den Haag.

Construire en usine : qu'en est-il de la séparation coupe-feu ?

Dans l'Actieplan Versnelling Woningbouw (plan d'action pour accélérer la construction de logements) du 21 septembre 2026, le gouvernement mise sur la construction industrialisée : en 2030, la moitié des nouveaux logements doit sortir d'usine. Les logements reposant sur un concept agréé pourront alors être construits sans permis technique séparé, et la phase de conception et d'autorisation, de huit ans en moyenne aujourd'hui, doit être réduite de moitié d'ici 2030.

Une partie de la protection incendie se déplace ainsi vers l'usine : les murs, planchers et traversées à l'intérieur d'un module y sont réalisés dans des conditions contrôlées. Ce qui reste sur le chantier est précisément le travail le plus difficile à contrôler : les jonctions entre modules, les gaines qui traversent plusieurs modules, les canalisations vers la gaine de compteurs et le raccord à un noyau en béton ou à une cage d'escalier. Un concept agréé dit quelque chose de la conception ; la conformité de l'exécution sur chantier doit être consignée pour chaque projet. Convenez donc à l'avance de qui calfeutre et documente les jonctions et traversées sur le chantier.

Tertiaire, santé, défense et centres de données

Tertiaire. Après quelques années maigres, l'EIB prévoit une reprise à partir de 2027, surtout pour les commerces et les bureaux. Les bureaux comptent beaucoup d'équipements techniques au mètre carré, et donc de nombreuses traversées de séparations coupe-feu ; voir traversées coupe-feu dans le tertiaire.

Santé. Plusieurs grands projets hospitaliers sont en cours en 2027. Selon le calendrier des hôpitaux eux-mêmes, le nouveau bâtiment du Frisius MC à Leeuwarden, avec les soins intensifs, le bloc opératoire et l'hôpital de jour, doit être prêt fin 2027, le nouvel hôpital Slingeland à Doetinchem entrera en service mi-2027, et démarrent en 2027 notamment la reconstruction du Groene Hart Ziekenhuis à Gouda (par phases jusqu'en 2031 inclus) et le nouvel hôpital St Jansdal à Lelystad. Là où séjournent des personnes qui ne peuvent pas évacuer seules, le compartimentage est plus fin et la résistance à la fumée pèse davantage ; voir sécurité incendie dans les établissements de soins.

Défense. Dans les années à venir, la Défense doit construire ou remplacer quelque 2,5 millions de mètres carrés de biens immobiliers, en grande partie de manière standardisée et industrialisée. Cela passe notamment par le Commandopost Vastgoed, une collaboration de la Défense et du Rijksvastgoedbedrijf (agence immobilière de l'État) avec de grandes entreprises de construction. Là aussi : la standardisation ne fonctionne que si le détail coupe-feu du premier bâtiment est juste.

Centres de données. Depuis juin 2025, Amsterdam n'autorise plus de nouveaux grands centres de données et, selon Cushman & Wakefield, la croissance se déplace notamment vers l'Eemshaven et Middenmeer. La congestion du réseau électrique et les permis freinent la croissance. Dans les centres de données, la sécurité incendie repose sur le compartimentage et sur des traversées à réévaluer à chaque modification ; voir sécurité incendie dans les centres de données.

Quelles règles changent autour de 2027 ?

Façades des immeubles de grande hauteur. En 2023, des exigences plus strictes pour les façades d'immeubles de grande hauteur ont été fixées dans le Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) (Staatsblad 2023, 426). La façade d'un bâtiment où l'on dort doit répondre à la classe de réaction au feu A2 au-dessus de 50 mètres, et dès 30 mètres là où dorment des personnes moins autonomes ; pour les fenêtres, portes et châssis, la classe B suffit. En outre, dans les immeubles de grande hauteur où l'on dort, un espace dont le plancher se situe au-dessus de 50 mètres doit présenter une WBDBO de 120 minutes par rapport aux compartiments dont le plancher est 20 mètres plus bas (article 4.53a). Les exigences ne s'appliqueront qu'une fois la méthode d'essai fixée : NEN a publié à cet effet la NPR 6999, et le ministre fixe le niveau requis dans l'Omgevingsregeling. En octobre 2026, les exigences n'étaient pas encore en vigueur. Si vous concevez maintenant un immeuble de grande hauteur dont la demande de permis sera déposée en 2027 ou plus tard, vérifiez quelles exigences s'appliquent au moment de la demande.

Wet kwaliteitsborging (Wkb, loi sur l'assurance qualité dans la construction). La Wkb ne s'applique toujours qu'à la classe de conséquences 1, comme les maisons individuelles et les bâtiments d'activité simples. Pour les immeubles d'habitation, les bureaux et les bâtiments de santé (classes 2 et 3), aucune date d'entrée en vigueur n'est encore fixée : après l'évaluation intermédiaire de 2026 suivra une évaluation en 2027, et l'introduction pour les classes supérieures dépend de son résultat. La Wkb pour les rénovations est également reportée pour l'instant. Un dossier montrant quel système a été appliqué à quel endroit reste, avec ou sans Wkb, la base d'une livraison sans discussion.

Points de recharge. Avec la première tranche de la directive européenne sur les bâtiments (EPBD IV), de nouvelles exigences en matière d'infrastructure de recharge s'appliquent depuis le 29 mai 2026 aux constructions neuves et aux rénovations importantes de bâtiments tertiaires (Staatsblad 2026, 103). Davantage de points de recharge dans les parkings exige aussi une attention à la sécurité incendie ; voir sécurité incendie et infrastructure de recharge dans les parkings.

Qu'est-ce que cela signifie pour votre projet ?

  • Attribuez tôt le périmètre coupe-feu. Avec plus de projets en parallèle et un marché du travail tendu, une protection incendie achetée seulement au stade des finitions est un risque pour le planning. En phase d'appel d'offres, un devis par poste avec des prix unitaires est souvent déjà possible.
  • Choisissez le système avec le plan de réservations. Qu'une traversée relève ou non du domaine d'application d'un système dépend de la taille de la réservation, des distances et de la composition du mur ou du plancher. Cela se pilote encore pendant la préparation des travaux, rarement sur le chantier.
  • Standardisez le premier détail. Dans les logements collectifs, la construction modulaire et les bâtiments de défense standardisés, chaque détail se répète. Évaluez ensemble le premier exemplaire avant qu'il ne soit répété.
  • Attribuez les jonctions sur le chantier. Avec la construction en usine, le risque se situe entre les modules. Fixez qui calfeutre et documente cette partie.
  • Livrez un dossier par traversée. Avec l'emplacement, le système, la documentation, la date et une photo, ce qui a été fait est démontrable à la livraison, que la Wkb s'applique ou non.
  • Surveillez les règles de façade pour les immeubles de grande hauteur. Vérifiez pour chaque projet quelles exigences s'appliquent au moment de la demande.

Vous travaillez sur un projet d'environ 1 million d'euros de travaux ou plus ? Découvrez comment nous reprenons le périmètre coupe-feu sur les grands projets de construction de bout en bout, ou envoyez directement une demande de projet .

Sources

Questions fréquentes

Dans sa prévision de juillet 2026, ABF Research prévoit près de 100 000 nouveaux logements (99 700). L'EIB est plus prudent et table sur 84 000 logements neufs livrés. Les chiffres ne mesurent pas exactement la même chose, mais tous deux indiquent davantage de construction de logements qu'en 2025.

Pas encore. La Wkb ne s'applique qu'à la classe de conséquences 1, comme les maisons individuelles. Pour les classes 2 et 3, dont la plupart des immeubles d'habitation, aucune date d'entrée en vigueur n'est encore fixée ; elle dépend de l'évaluation de 2027.

Les exigences ont été fixées en 2023, mais ne s'appliqueront qu'une fois la méthode d'essai et le niveau requis inscrits dans l'Omgevingsregeling. NEN a publié la méthode d'essai NPR 6999. En octobre 2026, les exigences n'étaient pas encore en vigueur ; vérifiez pour chaque projet quelles exigences s'appliquent au moment de la demande.

De préférence en phase d'appel d'offres ou de préparation des travaux, avant que le plan de réservations ne soit figé. Le système par type de traversée, les passages de calfeutrement par phase et le dossier de livraison peuvent alors encore être intégrés au planning.

Vous voulez en savoir plus sur les calfeutrements coupe-feu ?

Calfeutrer les traversées contre le feu avec des colliers, des bandes enroulantes, du mastic, du mortier ou d'autres systèmes à l'application justifiée, afin que la WBDBO de votre séparation coupe-feu reste intacte.

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